Дайджест_март_1_01_800х400

Рынок недвижимости в первой половине марта несколько подморозился. Ипотека – в ауте, спрос упал, объем сделок неуклонно снижается, объем инвестиций тоже, и, по большому счету, писать-то не о чем. Ну, разве что владельцы складов, пользуясь случаем, в два раза подняли ставки по уже заключенным договорам. Почему так? Все просто: по отечественной традиции эксперты стараются «не будить лихо», уж лучше лишний раз промолчать, чем создавать инфо-поводы со словом «кризис».

Немного оправившись от потрясений, спикеры вспомнили о возможностях, которые открывают любые пертурбации в политике и экономике, и «включили» позитивный настрой. В ход пошли новые схемы по продаже новостроек (которые немедленно попытался «забанить» ЦБ), девелоперы собрались выходить на рынок ИЖС, а также стали присматриваться к кемпингам под Херсоном и деревянным многоэтажкам. И всех порадовала новость о возвращении покупателей в ТЦ (на праздники, рост + 5% от прошлогоднего). Позитив? Позитив! Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотеке оставят четверть льгот, а семейный доход на ее обслуживание превысил ₽100 тыс. 

В Минфине считают, что доля льготных программ ипотеки в объеме ее выдач должна сократиться до 20–25%, в то время как сейчас на первичном рынке достигает 90%. Способы и сроки выхода на этот уровень сейчас обсуждаются. Банкиры не спорят, что рынок нужно сбалансировать, но призывают к осторожности. Подробности тут: Минфин ждет сокращения доли льготных программ ипотеки в жилищном кредитовании (kommersant.ru)

По мнению экспертов, слишком быстрое «избавление от зависимости» приведет к падению выдач ипотеки и цен на жилье, создавая проблемы застройщикам, банкам и их уже получившим кредиты клиентам, чьи залоги обесценятся.

Тем временем, необходимый для обслуживания ипотеки семейный доход превысил ₽100 тыс. За год показатель вырос на 11%. Опрошенные спикеры считают, что это  произошло из-за бума на ипотечном рынке и инфляционного давления. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65f01b549a794752627eecbf?from=copy

Жилье: затоваривание новостройками, упавший спрос и надежды на оживление

На рынке происходит затоваривание. «РБК-Недвижимость» пишет о мегаполисах с самой высокой долей нераспроданных новостроек, а эксперты подсчитали, сколько времени потребуется для реализации этого жилья при позитивном, базовом и негативном сценариях. Детали здесь: https://realty.rbc.ru/news/65f182019a79474db077200a?from=copy

Forbes.ru отмечает, что в январе и феврале продажи новостроек в Московском регионе оставались на низком уровне, но участники рынка считают, что март принесет оживление спроса. Надежды на это они обосновывают в основном тенденциями предыдущих лет, поскольку ипотека продолжает оставаться дорогой, а требования банков к заемщикам ужесточаются. При этом вялый спрос не мешает ценам на жилье ползти вверх. Детали здесь: Keep calm and поднимай цены: жилье дорожает даже при низком спросе | Forbes.ru

О том, что происходит со спросом на жилье на вторичном рынке столицы, читаем тут https://realty.rbc.ru/news/65ef11f39a7947105494ffa9?from=copy. Спойлер: «Покупают то, на что хватает денег». После резкого падения спроса в начале 2024 года в феврале продажи выросли примерно на 10%, но оказались на 20–25% ниже февраля прошлого года. Пока цены стоят на месте, но собственники уже чаще стали давать скидки.

Кстати, в Москве остался только один район с ценами на жилье ниже ₽200 тыс. за «квадрат», хотя еще три года назад таких локаций в столице было 39. По столь приятным расценкам можно приобрести квартиру в Зеленограде, где средняя стоимость 1 кв. м жилья составляет 191,8 тыс. руб. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/65eeddaa9a79472bdf9a9c8e?from=copy

Как выжить без ипотеки: новые схемы от девелоперов, которые уже не нравятся ЦБ

О том, как купить квартиру без помощи дорогого кредита, читаем здесь: https://realty.rbc.ru/news/65e9ee7a9a794770461d8114?from=copy. Спойлер: застройщики предлагают для поддержки спроса целый ряд схем и увеличивают скидки, а собственники вторичного жилья тоже готовы снижать цены.

Не успели застройщики придумать новые схемы продаж, которые позволят обойтись без дорогой ипотеки, ЦБ сразу «забанил» некоторые из них. О том, какие риски видит регулятор, читаем тут: ЦБ сообщил о появлении новых рискованных схем при покупке строящегося жилья | Forbes.ru.
Речь идет в основном об использовании аккредитива при покупке новостроек, который позволяет снизить ставку по ипотеке на определенный период (о возможностях можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/65e704329a7947c330067b23?from=copy), но при этом использование таких схем может привести к тому, что покупатель потеряет большую часть средств и даже квартиру.

Кроме этого, новостройки стали чаще покупать в рассрочку: доля сделок с рассрочкой в новостройках Москвы сейчас варьируется от 10% до 30%. В прошлом году доля таких сделок была значительно ниже. Увеличение сделок с рассрочкой стало ответом застройщиков на ужесточившиеся требования по ипотеке, но заменит ли она ипотеку? Читаем об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/65e86b9b9a7947ff5553c50e?from=copy

Девелоперы: стройка по-домашнему, выгодный ЖКХ и деревянные многоэтажки  

О том, куда двигаться дальше, задумываются многие девелоперы. Пока перспективы туманны, но они есть. Как пишет газета «КоммерсантЪ», распространение льготной ипотеки на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стимулировало многих застройщиков многоквартирных домов задуматься о выходе в этот сегмент. Сейчас такие проекты реализуют не более 10% девелоперов, но в ближайшее время запустить подобные стройки намерен еще 41%. Подробности тут: 41% застройщиков многоквартирных домов намерены выйти на рынок индивидуального жилищного строительства (kommersant.ru)

Несмотря на это, эксперты считают, что массовой экспансии компаний на рынок ИЖС будут мешать высокие затраты на создание инфраструктуры и низкая маржинальность бизнеса. Хотя  логика девелоперов оправдана: почти три четверти введенного в 2024 году жилья построено населением, а рост доли ИЖС в общем вводе жилья в январе-феврале 2024 года связан с популярностью ипотеки на индивидуальные дома. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/65f41fa29a79470aba9c27bd?from=copy

Поднаторев в ИЖС, девелоперы могут еще немного диверсифицировать бизнес, и заняться строительством деревянных многоэтажек. В середине марта Минстрой как раз назвал сроки запуска их строительства. По мнению замминистра строительства и ЖКХ Сергея Музыченко, этот сегмент заинтересует инвесторов и застройщиков. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/65f1c7759a7947f84fd629b0?from=copy

Кроме этого, компании привлекают и планы государства по обновлению инфраструктуры. Серия коммунальных аварий, произошедших за последний год, вынудила власти увеличить темпы обновления таких систем. В подрядных компаниях сферы ЖКХ, впрочем, говорят о неравномерной загруженности заказами и выражают готовность к новым проектам. Тем более, что стоимость работ по обновлению инфраструктуры ЖКХ постоянно растет. Подробности здесь: Программа обновления инфраструктуры ЖКХ может оказаться под угрозой срыва (kommersant.ru)

Кстати, о том, почему никогда не надо сдаваться, можно прочитать в интервью Алексея Тулупова, данного газете «Ведомости» (если у вас, конечно, имеется на нее подписка). Уж кто-то, а Алексей Тулупов, бывший совладелец «Росбилдинга», всегда работает на перспективу. В интервью президент Sminex рассказывает об элитном жилье, поглощении «Интеко» и производстве хлеба. Читаем тут: «Меня всегда поражало, что в бизнесе есть люди, которые плачутся» — Ведомости (vedomosti.ru)

Коммерческая: прибыльные склады, китайцы и посетители идут в ТЦ, а инвестиции падают

Если не знаешь, что делать – всегда строй склад. Последние годы наглядно продемонстрировали, что это непотопляемый бизнес. Судите сами: дефицит складских помещений сыграл на руку владельцам такой недвижимости, и они стали пересматривать условия ранее заключенных с арендаторами договоров, увеличивая вдвое ставки аренды. Причем собственники не всегда это делают добросовестными методами, вынуждая своих контрагентов соглашаться на повышение затрат, говорят консультанты. Подробности тут: Владельцы складов вдвое повышают арендные ставки по ранее заключенным договорам (kommersant.ru)

Тем временем китайские гаджеты выходят на точки, а производители электроники заполняют российские торгцентры. В частности, структура IT-холдинга Fplus до 2025 года откроет 30–50 брендированных точек ритейла китайских гаджетов Tecno и пять полноценных фирменных магазинов вендора. Эксперты подчеркивают, что в результате число монобрендовых магазинов электроники может превысить показатель 2021 года, что повысит стоимость аренды помещений в торгцентрах. Детали здесь: Структура IT-холдинга Fplus до 2025 года откроет 30–50 торговых точек китайской электроники Tecno (kommersant.ru)

Постепенная адаптация потребителей к кризису, их растущий интерес к новым брендам и зонам развлечений способствовали увеличению посещаемости торгцентров на неделе с 8 марта на 5–9% год к году. Трафик в крупных объектах, наиболее пострадавших от текущей экономической нестабильности, вырос значительно — на 20%. Это ожидаемо привело к увеличению оборотов ритейлеров. Подробнее об этом: Посещаемость торгцентров на неделе 4-10 марта выросла на 5-9% год к году (kommersant.ru)

В условиях растущего турпотока в Геленджик в город выходят крупные отельные сети. Так, входящая в АФК «Система» Cosmos Hotel Group станет оператором пятизвездного гостиничного комплекса на базе пансионата «Тонкий мыс», где планируется 1 тыс. номеров. Риском для управляющей компании может стать низкая загрузка Геленджика в межсезонье, предупреждают эксперты. Подробности тут: Cosmos Hotel Group займется управление пятизвездочным отелем в Геленджике (kommersant.ru)

Но общая «температура по больнице» продолжает падать: инвестиции в коммерческую недвижимость в России упали не менее чем на 18%, пишут «Ведомости» (Инвестиции в коммерческую недвижимость в России упали не менее чем на 18% — Ведомости (vedomosti.ru). Кстати, многие компании откладывают покупку офисов, складов и торговых центров именно из-за высокой стоимости кредитов.  

Релокация: к Херсону пристраивают кемпинги, популярная Испания, а российские девелоперы вновь строят за границей

Задумавшись о создании в Херсонской области курортов, автомобильных кемпингов и пляжей, власти региона рассчитывают привлечь к процессу инвесторов. Они начали поиск структур, заинтересованных в создании модульных средств размещения. Участники рынка видят туристический потенциал новых регионов, но основной поток путешественников здесь пока формируют местные жители. А выход крупных гостиничных операторов сдерживает отсутствие полного учета недвижимости, сложная социальная обстановка и риски санкций. Подробности здесь: Херсонская область ищет инвесторов для развития туристической инфраструктуры (kommersant.ru)

Спрос россиян на недвижимость в Испании стал рекордным. Высокий интерес россиян к покупке недвижимости в этой стране аналитики объясняют в первую очередь возможностью получить ВНЖ европейской страны. В 2023 году порядка 38% россиян рассматривали покупку недвижимости в Испании с этой целью. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/65e588269a7947a8ab143485?from=copy

Российские девелоперы продолжают строить зарубежные проекты. В 2021 году Forbes писал о начавшейся тогда волне зарубежной экспансии, сейчас наступила новая фаза. С чего началась русская суета на дальних берегах и в каких странах она наиболее заметна, разбирался Forbes вот тут: Сверхновое русское зарубежье: почему российские девелоперы опять идут в другие страны | Forbes.ru

На десерт: пентхаусы подорожали, а за Porsche Macan можно купить квартиру в Москве

Ну, что, поехали обратно в 90-е? Как пишет «РБК-Недвижимость», на первичном рынке жилья крупных городов России спустя 30 лет вновь сложилась ситуация, когда на средства от проданного премиального автомобиля можно приобрести квартиру. Например, за Porsche Macan можно приобрести квартиру в Москве, средняя стоимость которой зафиксирована на отметке 11,4 млн руб. Подробности здесь:
https://realty.rbc.ru/news/65d13da89a7947a9a1ce2f12?from=copy

Кстати, на самый дорогой пентхаус в Москве (7,3 млрд рублей) никаких Porsche не напасешься, придется весь  автопарк продавать. Данный формат элитной недвижимости за три года вырос в цене почти на 70%  Детали тут: Самый дорогой пентхаус в Москве оценили в 7,3 млрд рублей — Ведомости (vedomosti.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.