800х400

Девелоперский продукт не стоит на месте. Даже те компании, которые строят давно и много, а также успешно реализуют построенное, в каждый следующий проект непременно привносят что-то новое, подстраиваясь под изменяющиеся реалии и спрос. Как же правильно уловить эти изменения? Как их учесть при разработке проекта, и можно ли подкорректировать по ходу строительства, если что-то не угадал? Эти и многие другие вопросы обсуждали на сессии «Анпакинг девелопера: продуктовые решения от лидеров», которую в рамках Девелоперского форума REPA модерировал директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.

С чьего мнения должна начинаться разработка девелоперского продукта в жилой недвижимости: с мнения тех, кто будет обитать в новостройке, или с мнения профессионалов рынка, которые в силу своего опыта могут заглянуть в более отдаленное будущее? Ответить на этот вопрос попыталась компания «УГМК-Застройщик», которая ведет активное строительство на Урале, а в рейтинге Единого ресурса застройщиков уже несколько лет подряд занимает одно из топовых мест по качеству продукта. Тем не менее, она продолжает искать более актуальные решения, для чего, совместно с агентством GMK провела масштабное исследование на тему, что же действительно нужно покупателям и за какие нововведения в проект они готовы заплатить на 10% больше базовой цены квартиры. Одновременно с покупателями опрашивали и других профессионалов – девелоперов, архитекторов, ландшафтных дизайнеров и прочих, так что картина мнений получилась объемной.

Наиболее значимым, за что можно доплатить, как для покупателей, так и для профессионалов, оказались внешнее благоустройство и отделка квартир, а третье место разделили озеленение и МАФы. Однако полностью совпало мнение лишь по внешнему благоустройству. Обе группы опрошенных признали, что наибольшую значимость имеют включенные в проект или расположенные рядом с ним парки с освещенными дорожками, смотровыми площадками, водоемами и кормушками для птиц.

«Это главный тренд, главное УТП, и, если есть возможность его «прокачивать», на это стоит делать самый важный акцент», – сказала заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова.

По остальным позициям мнения разделились. Например, эксперты полагают, что перегородки между комнатой и лоджией не нужны потому, что жители захотят объединить эти пространства, а покупатели так не считают. Но они, в отличие от экспертов, не прочь заплатить за увеличение доли зелени на территории. Правда к городским огородам, как к одной из задумок «УГМК-Застройщика», клиенты не готовы.

Поскольку мнение экспертов и покупателей разделилось, возникает вопрос – к кому же прислушиваться в первую очередь? И реализовывать ли те идеи, которые будущим жителям показались не очень интересными, а специалисты, напротив, увидели в них больший потенциал? Отвечая на этот вопрос, стоит помнить, что покупатели могут сами не знать свои желания, а понять их лишь в процессе проживания, также и профессионалы могут ошибаться. Поэтому выбирая, какое же решение принять, нужно ориентироваться не только на чужие взгляды, но и на собственное чутье, а также быть готовым внести в идею корректировки.

«Например, история с вечно захламленными колясочными сподвигла нас на следующее, – рассказала Евгения Хохлова – В колясочную, вопреки названию, ставят не только коляски, но и велосипеды для взрослых, получая формат «ни пройти, ни проехать». Как бы мы не пытались все это упорядочить, мало что получается потому, что велосипеды становятся неотъемлемой частью нашей жизни. Через управляющие компании мы попросили наших резидентов убрать велосипеды и запретили их хранить в колясочных. Для того, чтобы запрет воспринимался более дружественным, мы начали создавать велосипедные зоны для хранения в паркингах. Но тут тоже не обошлось без ошибок. Велосипеды переместили, но не предусмотрели отдельный выезд для них из паркинга. Сейчас над этой ошибкой тоже работаем, а историю с колясочными уже упорядочили».

О создании продукта на более ранней стадии развития проекта рассказал руководитель группы «Мастер-план» компании Брусника Василий Большаков. Он рассказал о двух крупных проектах компании в Тюмени. Один, «Речной порт», возводится на месте бывшей портовой зоны, а во втором — «Республике 205», где только-только начали строить первый дом, появится в отделенной городской локации, на территории, где когда-то был завод медицинского оборудования.

По мнению эксперта, приступая к разработке мастер-плана, главное разрешить конфликт места, а также найти те сильные стороны территории или придумать ей новые смыслы, на которые можно будет «наложить» архитектуру, ландшафт и прочее.

«Например, речной порт в Тюмени – это место зарождения сибирского пароходства, где можно раскрутить все эти связи с историчностью и индустриальностью, – пояснил Василий Большаков – это место, куда вложились известные промышленники, купцы и этим мы тоже вдохновляемся. Как пример – в проекте «Республика 205» никаких исторических зданий нет, зато на этих 24 гектарах существовал эдакий город в городе, где были не только производственные цеха, но и мини-гостиницы, и даже похоронно бюро. Поскольку здесь не было жилых зданий, а были большие производственные объемы, именно они задали структуру новых кварталов. А один из цехов, который назвался кузницей, решено сохранить и превратить в лофт».

У крупных девелоперов, которые жилье возводят миллионами квадратных метров, изменения обычно касаются не отдельных проектов, а сразу всех, поскольку предполагают тиражируемость решений. Например, у ГК ПИК одной из таких идей стал подход к строительству детской образовательной инфраструктуры – школ и детских садов, которые в обязательном порядке должны быть в каждой новостройке, и даже если они впоследствии передаются на баланс города, объекты возводятся все равно за счет девелопера. Как рассказала директор блока развития и сопровождения реализации объектов образования ГК ПИК Ирина Нагорняк, за последние 15 лет компания только в Москве построила 50 школ и детских садов, а в ближайшее десятилетие появится еще 133, которые смогут посещать 62 тыс. детей, что сопоставимо с населением Анапы.

Как пояснил эксперт, еще на этапе разработке мастер-плана жилого комплекса, школам и детским садам отводят такое место, чтобы до них можно было добраться по внутреннему бульвару, не пересекая улиц. Строят их по соседству друг с другом, чтобы семьям, где есть дети разных возрастов, можно было встречать или забирать малышей в одном месте. Около детских учебных заведений непременно есть своя зона посадки и высадки для автотранспорта, изолированная от дорог и других стоянок – это создает дополнительную безопасность для малышей. Если же говорить о заведениях в целом, без деталей, то они строятся так, чтобы дети могли гордиться местом своей учебы и стремились туда возвращаться.

На какие бы части не разбирать девелоперский продукт, большие или маленькие, всегда остается та единица, которая будет на первом месте. Это квартира, поскольку именно она является предметом покупки. Поэтому разработка квартирографии – это то, с чем ошибиться нельзя, считают в консалтинговом агентстве GMK. Но кватирография – это далеко не первый этап работы над проектом. Сначала нужно провести исследование региона, макролокации и тех конкурентов, которые на сегодняшний день представлены в локациях-аналогах, если в интересующем месте строек пока нет. После этого нужно определить, как это место наиболее выгодно использовать и лишь потом можно перейти квартирографии.

Иногда создается впечатление, что создавать для каждой новостройки отдельный набор квартир избыточно, но, если уже есть успешное решение, которое показало хорошие продажи, его можно тиражировать и дальше. Однако такой подход может быть ошибочен. Рынок меняется, интересы покупателей тоже, да и в разных локациях и регионах они могут серьезно отличаться.

«Многие знакомы с классификацией новостроек от Российской гильдии риелторов (РГР), – рассказывает руководитель практики «Цифровые продукты» агентства GMK Юлия Садейская. – Согласно этой классификации, например, в комфорте распределение квартир 40-40-20. Где по 40% квартир отдано однокомнатным (включая студии) и двухкомнатным, а 20% – это трехкомнатные. С чем мы сталкиваемся на практике? При работе в Казани мы увидели, что показатели имеющихся там проектов комфорт-класса соответствуют тому, что Гильдия риелторов относит к более низкому классу – классу стандарт. Однокомнатных там 63%, а двухкомнатных – 28%. То же самое и про класс бизнес. В Казани он соответствовал тем параметрам, которые РГР использует для класса комфорт. То есть, те сведения, которые мы воспринимаем как теоретическую базу, не всегда находят свое отражение в практике реальных проектов и реального спроса покупателей».

Чтобы избегать этих и других ошибок, GMK предлагает рынку особый продукт – сервис разработки квартирографии, который позволяет учесть не только рыночные реалии той или иной локации, но и заглянуть в будущее, наложив на результат экспертное мнение консалтеров, которые могут предложить изменить габариты квартир в ту или иную сторону в зависимости от реального спроса.

О том, что делать с территориями, на которых жилье строить не получается, рассказал директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. По его мнению, лучший вариант – это строить что-то похожее на жилье. Однако апартаменты в чистом виде себя дискредитировали. В них крайне проблематично сделать регистрацию, а жильцы не обеспечены социальной инфраструктурой. Иное дело – апарт-отели, где инвесторы приобретают лоты не для того, чтобы в них жить, а чтобы получать стабильный доход. В отличие от обычных квартир, операционная доходность которых при сдаче в аренду сейчас не превышает 4%, в апарт-отелях она вдвое выше (и это без учета капитализации). Продают апарт-отели не только с готовой отделкой, но и меблировкой, а все вопросы по поиску и общению с арендаторами берет на себя управляющая компания.

«Мы реализовали уже шесть аппарат-отелей в Москве, Санкт-Петербурге, Астане, сейчас проектируются и строятся объекты в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Казани, Владивостоке, – сказал Антон Агапов. – И на этом мы не останавливаемся, интерес к формату большой. Он интересен застройщикам, инвесторам и арендаторам».