🏗 Инвестирование в редевелопмент vs новое строительство

В 2025–2026 на рынке всё чаще выбирают не “что красивее”, а что быстрее даёт денежный поток и меньше зависит от дорогого финансирования. Высокая стоимость заёмных денег и рост себестоимости строительства делают “с нуля” длиннее и рискованнее. 

1) Редевелопмент: где сильнее
Плюсы

Быстрее до дохода: меньше цикл “проект-стройка-ввод”, особенно если конструктив живой и меняется функция/планировка.

Меньше CAPEX, чем «с нуля» (часто), потому что часть “коробки” и инженерии уже есть.

Гибкость под рынок: можно перепрофилировать под то, что сейчас реально тянет спрос (F&B, сервисы, досуг, медицина, last-mile и т.д.), вместо ожидания идеального арендатора. Тренд на переориентацию ТЦ в сторону сервисов/общепита фиксируют консультанты.

Поддержка через КРТ: в РФ активно развивается механизм комплексного развития территорий (КРТ) как инструмент “вовлечения неэффективных/заброшенных территорий” в оборот; в активной стадии — сотни территорий и большой градпотенциал.

Минусы/риски

Скрытые дефекты и ограничения объекта (конструктив, инженерия, нормативка), которые могут “вылезти” на стройке.

Сложнее согласования/смена назначения/права, зависимость от градполитики и документов по площадке.

2) Новое строительство: где сильнее
Плюсы

Чистая “идеальная” концепция: можно сразу проектировать под современный tenant-mix, логистику, парковку, потоки.

Лучше ликвидность “класса А”: новый качественный объект легче позиционировать и продавать/рефинансировать, если рынок “в форме”.

В РФ ввод нежилой недвижимости в 2025 году рос (по данным Росстата, которые приводит «Коммерсантъ»), включая коммерческую недвижимость.

Минусы/риски

Дорого и долго: себестоимость строительства коммерческой недвижимости, по «Коммерсанту», росла на 15–30% (по итогам 2023), что уже приводило к сокращению нового строительства в отдельных сегментах.

Сдвиги сроков и слабый ввод в регионах: CMWP прямо отмечает, что в регионах новое строительство торговой недвижимости остаётся на низком уровне, сроки ввода часто смещаются из-за удорожания строительства.

Высокие финансовые издержки и рост себестоимости — ключевые вызовы девелопмента в последние годы (об этом говорят и аналитики рынка).

3) Простое правило выбора
✅ Редевелопмент чаще выигрывает, когда важны: скорость запуска, ограниченный бюджет, желание “поймать” текущий спрос, работа с вакантностью/перепрофилированием.

✅ Новое строительство оправдано, когда есть: сильная локация, понятный якорь/арендаторы заранее, доступ к финансированию, возможность выдержать длинный цикл.

Источники
CMWP: низкий уровень нового строительства в регионах и смещения сроков ввода из-за удорожания строительства (торговая недвижимость, 2024).

«Коммерсантъ»: рост себестоимости строительства коммерческой недвижимости на 15–30% и влияние на новое строительство (2024, по итогам 2023).

«Ведомости» (Яков и Партнёры): высокая стоимость финансирования и рост себестоимости как вызовы отрасли, переносы ввода (2025).

Минстрой РФ / Интерфакс / Совет Федерации: масштаб и развитие механизма КРТ (территории в реализации, площади, потенциал).

«Коммерсантъ» (со ссылкой на Росстат): ввод нежилой недвижимости в 2025 (рост, в т.ч. коммерческой).