d5ada3207e7847275ae0a55e960c6ee3_user_pic-1

Когда аренда становится слишком высокой, арендатор начинает считать не “нравится / не нравится помещение”, а бьётся ли экономика точки. Главный вопрос: сколько объект реально приносит выручки и какую долю из неё съедает аренда.

1) Арендаторы чаще просят скидки и пересмотр условий
В 2025 году это стало массовым явлением. По данным NF Group, около 70% арендаторов в российских ТЦ обращались с просьбами о пересмотре арендных условий. Причины — снижение трафика, падение продаж и выручки на 25–40%.

Это не значит, что все хотят “просто платить меньше”. Чаще арендатор пытается вернуть ставку к реальной экономике точки: если трафик и продажи упали, прежняя аренда становится неподъёмной.

2) Растёт спрос на гибкие условия
При высокой ставке арендаторы начинают просить не только скидку, но и более мягкую конструкцию договора: временный дисконт, снижение индексации, переход на процент от оборота или комбинированную модель.

РСТЦ оценивал, что около трети арендаторов просили дисконты 20–50%, а отдельным категориям собственники давали скидки 10–15% на полгода-год. Также части операторов предлагали аренду с оборота или меньшие лоты, если оборот существенно снижался.

3) Арендаторы оптимизируют площадь
Если ставка высокая, арендатор не всегда уходит полностью. Часто он выбирает более маленькое помещение, режет складскую/подсобную зону, закрывает слабые точки и оставляет только те локации, где экономика понятна.

Это видно по рынку ТЦ Петербурга: NF Group связывала рост вакантности в 2025 году с оптимизацией бизнес-процессов ритейлеров и появлением новых объектов, которые ещё не вышли на целевую заполняемость.

4) Сильные форматы выбирают лучшие объекты, слабые уходят в ротацию
Высокая аренда усиливает отбор. Арендаторы готовы платить за локации с сильным трафиком, но хуже переносят дорогие площади в объектах без понятного потока.

CORE.XP фиксировала, что в 2025 году в ТЦ Москвы выросла ротация, а fashion стал главным антилидером по закрытиям: в IV квартале на него пришлось 56% закрытий. При этом развлечения, наоборот, стали лидером по объёму новых площадей — 38,7%.

То есть высокая ставка не просто “давит рынок”, а меняет состав арендаторов: слабые и зависимые от импульсного спроса форматы уступают место тем, кто создаёт трафик или закрывает регулярную потребность.

5) Арендаторы становятся жёстче к качеству объекта
Если раньше можно было “зайти ради присутствия”, то при дорогой аренде арендатору нужны доказательства: трафик, понятная аудитория, парковка, событийность, соседство с сильными якорями, маркетинг объекта.

Поэтому крупные ТЦ остаются востребованными: CORE.XP отмечала, что суперрегиональные ТЦ во II квартале 2025 года показывали минимальную вакантность — 4,9%, несмотря на рост локальных форматов.

Но это работает только там, где высокая ставка подтверждается потоком. Если объект не даёт продаж — арендатор будет торговаться, сокращаться или уходить.

Вывод
При высокой ставке аренды арендаторы ведут себя прагматичнее:

— чаще просят скидки и пересмотр договора;
 — переходят на гибкие модели “фикс + процент” или процент от оборота;
 — сокращают площадь;
 — закрывают слабые точки;
 — выбирают объекты, где ставка подтверждается трафиком и продажами.

Для собственника главный вывод простой: высокая ставка возможна только там, где есть доказуемая ценность объекта. Если нет прозрачных цифр по трафику, аудитории и продажам арендаторов — арендатор будет воспринимать ставку как риск, а не как цену за сильную локацию.

Источники:
 NF Group / РИА Недвижимость: около 70% арендаторов ТЦ просили пересмотреть условия аренды; причины — падение трафика, продаж и выручки на 25–40%.
 РСТЦ / РИА Недвижимость: часть арендаторов просила скидки 20–50%, отдельным категориям предоставлялись дисконты 10–15%, аренда с оборота или меньшие площади.
 NF Group / CRE: рост вакантности в ТЦ Петербурга связан с оптимизацией бизнес-процессов ритейлеров.
 CORE.XP: итоги 2025 по ТЦ Москвы — fashion стал главным антилидером по закрытиям, развлечения лидировали по новым площадям.
 CORE.XP / Office News: суперрегиональные ТЦ сохраняют минимальную вакантность среди форматов — 4,9% во II квартале 2025 года.