0be96010fcf094fc333d140dd75cc395_user_pic-1

Если коротко: сейчас на рынке сильнее всего выглядит частный капитал, но внутри него быстро растёт роль фондов и ЗПИФов. Девелоперы остаются важными игроками, но высокая ставка и дорогой кредит делают их осторожнее.

1) Частный капитал — главный источник сделок

По данным CORE.XP, в 2025 году общий объём инвестиций в недвижимость России составил около 1,1 трлн ₽, а доля частных инвестиций достигла 84%. Госкомпании, наоборот, сократили долю до 16% против 44% годом ранее.

Это важный сдвиг: рынок всё больше двигается не за счёт государственных игроков, а за счёт частных компаний, фондов, семейных офисов, профессиональных инвесторов и собственников капитала.

2) Но “частник” всё чаще приходит не напрямую, а через фонд

Главный тренд — рост коллективных инвестиций. По данным Nikoliers, в 2025 году ЗПИФы вложили в коммерческую недвижимость 105,1 млрд ₽, что в 2,3 раза больше, чем в 2024 году. Их доля в классических инвестиционных сделках выросла с 10,1% до 18,1%.

То есть формально это частные деньги, но заходят они всё чаще через фондовую оболочку: ЗПИФ, управляющую компанию, коллективную структуру. Для рынка это плюс: больше требований к прозрачности, отчётности, юридической чистоте и качеству арендаторов.

3) Фонды выбирают не “любой объект”, а понятный денежный поток

Интерес ЗПИФов в 2025 году был сконцентрирован в первую очередь на складах — 67,3% объёма сделок фондов. Офисы заняли 24,1%, торговая недвижимость — 6,9%.

Это показывает логику сегодняшнего инвестора: в приоритете не “красивая недвижимость”, а актив, где понятны договоры, арендаторы, срок аренды и прогнозируемый поток.

4) Девелоперы стали осторожнее

Высокая ключевая ставка сильно влияет на сделки. CMWP отмечает, что возможность привлечения заемного финансирования остаётся ограниченной, это сдерживает активность профильных инвесторов. При этом непрофильные игроки с собственным капиталом тоже ведут себя осторожнее из-за неопределённости.

Для девелопера это означает: сложнее покупать “на рост”, сложнее строить финансовую модель с дорогим долгом, выше требования к доходности. Поэтому девелопер сейчас чаще входит в сделки там, где есть понятный редевелопмент, сильная локация или возможность создать добавленную стоимость.

5) Рынок всё ещё держится на крупных сделках

CMWP оценил инвестиции в коммерческую недвижимость в 461 млрд ₽ за 2025 год, почти на уровне 2024 года. Но при этом более 45% годового объёма дали крупнейшие сделки по сегментам, а доля сделок с торгов достигла 18%, что объясняется высокой долей стрессовых сделок.

Это значит, что рынок пока не стал массовым и равномерным. Его двигают крупные покупатели, торги, трофейные активы, фонды и инвесторы с живым капиталом.

Вывод

Сейчас доминирует частный капитал, но самый быстрорастущий и профессионализирующийся тип инвестора — фонды/ЗПИФы.

Если упростить:

— частник даёт основной объём капитала;
 — фонды становятся главным каналом для структурированных инвестиций;
 — девелоперы активны точечно, там, где можно создать стоимость;
 — госкомпании заметно сократили долю по сравнению с прошлым годом.

Для собственников коммерческой недвижимости это означает одно: объект должен быть понятен не “на словах”, а в цифрах — арендаторы, договоры, доходность, вакантность, юридическая чистота и сценарий роста.

Источники:
 CORE.XP: по итогам 2025 года общий объём инвестиций в недвижимость РФ около 1,1 трлн ₽; 84% — частные инвестиции, 16% — компании с госучастием.
 CMWP: инвестиции в коммерческую недвижимость составили 461 млрд ₽ за 2025 год; прогноз 2026 — 400–500 млрд ₽; крупные сделки дали более 45% объёма, доля сделок с торгов — 18%.
 Nikoliers: ЗПИФы вложили 105,1 млрд ₽ в коммерческую недвижимость в 2025 году; доля выросла до 18,1%, основной интерес — склады, офисы и торговая недвижимость.