Дайджет_2пол окт-02

Вторая половина октября на российском рынке недвижимости прошла под знаком противоречивых сигналов: спрос на ипотеку неожиданно оживился в крупных городах, вторичный рынок Москвы столкнулся с резким сокращением предложения, а новостройки продолжили дорожать даже при падающем спросе.

На фоне этих процессов элитный сегмент смещается за пределы центра столицы, строительный бизнес теряет устойчивость, а в офисном сегменте аренда окончательно вытесняет покупку.

В целом рынок недвижимости движется в сторону более сложной, сегментированной модели: ипотека становится адресной, вторичка — дефицитом, новостройки остаются дорогими даже при падающем спросе, а отрасль — консолидирующейся.

На этом фоне выигрывают те, кто готов гибко подстраиваться под новые условия, будь то заёмщик, девелопер или инвестор. Но обо всем по порядку.

Ипотека: спрос проснулся, но условия стали жёстче

Октябрь показал, что ипотечный спрос способен расти даже в условиях дорогих денег. В двадцати крупнейших городах России заметно оживилась активность заёмщиков, причём лидерами стали Омск, Красноярск и Нижний Новгород, где рост превысил 80%. Это говорит о том, что региональные рынки постепенно подстраиваются под новые реалии, и потенциал там далеко не исчерпан.

Одновременно с этим вступили в силу обновлённые правила семейной ипотеки: с октября 2026 года ставка привязана к числу детей — от 2% для семей с пятью и более детьми до 12% для семей с одним ребёнком, а сумма кредита варьируется от 6 до 18 млн рублей в зависимости от региона и состава семьи.

Важно, что ставку 6% можно сохранить при строительстве дома, взносе от 50% или досрочном погашении половины кредита в первый год, при этом новые условия распространяются только на договоры, заключённые после 1 октября, — ранее выданные кредиты пересчитываться не будут. Таким образом, ипотечный рынок становится более адресным и требовательным к заёмщику, но это не мешает спросу расти там, где есть отложенная потребность в жилье.
Подробности тут:

https://realty.rbc.ru/news/6ad738749a7947b22c908ce0?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6ad1edc7999e5810c879b089?from=copy

Вторичка: предложение тает, покупатель возвращается

Московский рынок вторичного жилья продемонстрировал редкое сочетание — спрос растёт, а предложение сжимается. Экспозиция вторички в столице по итогам сентября сократилась на 40,6% год к году, до 18,6 тыс. квартир.

Причина кроется в переориентации покупателей на вторичный рынок из-за дорогой рыночной ипотеки и устойчивого роста цен на новостройки, а владельцы квартир всё чаще предпочитают сдавать жильё в аренду или снимать его с продажи в ожидании более выгодной конъюнктуры. При этом аналитики фиксируют и рост спроса, и рост цен за счёт пополнения экспозиции квартирами из недавно сданных новостроек, что лишь подчёркивает дефицит ликвидного предложения на рынке готового жилья. Иными словами, вторичка превращается в рынок продавца, где покупателю приходится конкурировать за ограниченный пул качественных объектов.
Детали здесь:

Предложение вторичного жилья в Москве сократилось на 41%

https://realty.rbc.ru/news/6ac80e4cf4b725a72b3a2906?from=copy

Новостройки: цены растут вопреки спросу, а регионы расходятся по динамике

Первичный рынок оказался самым противоречивым сегментом октября. Цены на квартиры в городах-миллионниках за год выросли на 10,5-10,8%: средняя стоимость предложения в январе-сентябре 2026 года составила 231,2 тыс. рублей за квадратный метр, а продажи — 198 тыс. рублей. Это увеличение происходит несмотря на падение спроса — бизнес пытается компенсировать рост себестоимости строительства.

При этом в сентябре продажи новостроек в мегаполисах выросли почти в 1,5 раза: Краснодар показал более чем двукратный рост, а Москва с ростом на 38% заняла лишь 12-е место в рейтинге.

Однако южные регионы выбиваются из общей картины — в Краснодарском крае и Крыму объём сделок за девять месяцев сократился на 3% и 34,2% соответственно год к году, что связано не только с малодоступной ипотекой, но и с геополитическими факторами и нестабильностью транспортного сообщения. В результате чего на рынке новостроек юга наблюдается серьёзная затоваренность.

В Москве же активность смещается в сторону переуступки: в третьем квартале число сделок по ДДУ выросло на 5,3% год к году, а в сентябре — на 21% к августу, причём почти треть всех договоров долевого участия пришлась на Новую Москву (ТиНАО).

Эксперты при этом не ждут массовых субсидий на семейную ипотеку — застройщики лишь приноравливаются к новым условиям, а для стимулирования спроса прогнозируется активизация трейд-ин, хотя снижения цен на новостройки ожидать не стоит. Так рынок первичного жилья балансирует между ценовым давлением и точечными всплесками активности.
Подробнее об этом:

Цены на новостройки в миллионниках выросли на 10,5% при падении спроса

https://realty.rbc.ru/news/6ad78194878878f5cdf7d9c4?from=copy

Спрос на новостройки в Краснодарском крае и Крыму снижается

https://realty.rbc.ru/news/6adefe212a8bde0ed717da6b?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6acf9f255795f36a65322540?from=copy

Элитка: в центре становится тесно, а география роскоши расширяется за пределы ЦАО

В элитном сегменте Москвы наметился тектонический сдвиг. Из-за дефицита свободной земли в центре столицы строительство элитных жилых комплексов перемещается в традиционные исторические зоны рядом с центром.

Покупатель следует за предложением: 57% сделок с жильём в бюджете от 100 млн рублей в сентябре совершены вне центра Москвы, и если в прошлом году такая ситуация отмечалась лишь трижды, то за прошедшие девять месяцев 2026 года — уже четырежды, причём доля «не-ЦАО» увеличивается.

На этом фоне стоимость самого дорогого лота в продаже в Москве по итогам сентября достигла 6,4 млрд рублей, а самая бюджетная квартира из топ-100 стоит 281 млн рублей. Таким образом, элитный рынок перестаёт быть синонимом ЦАО, а география роскоши расширяется в сторону исторических окраин.
Детали тут:

https://realty.rbc.ru/news/6ae20c4764c3f24d4d1fc30a?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6ae06c6958edf85d9663a6fd?from=copy

https://realty.rbc.ru/news/6adf192936dbdd8e44d73ada?from=copy

Отрасль: строителей становится меньше, а девелоперы идут в регионы

Росреестр предложил разрешить передавать инвесторам в аренду участки, на которых расположены подлежащие сносу объекты: снос инвестор будет осуществлять за свой счёт и до получения участка — на выполнение этого требования предложено отвести год, хотя востребованность механизма будет зависеть от экономической целесообразности запуска проектов на таких условиях.

Но октябрь принёс и тревожные сигналы. Одновременно за год в России стало на 4,3%, или 16,4 тыс., меньше строительных компаний — из-за роста ликвидаций и сокращения регистраций, а ещё у 30,4–47,4 тыс. структур прослеживаются финансовые трудности. С рисками сталкиваются, прежде всего, застройщики жилья: из-за увеличения стоимости проектного финансирования и падения продаж рентабельность их бизнеса сократилась вдвое.

На этом фоне девелоперы всё чаще переориентируются на регионы, где потребительский спрос растёт. Например, «Главстрой Регионы» вышел в Нижний Новгород, где построит жилой комплекс с потенциальной выручкой до 7,5 млрд рублей, пока в Москве, напротив, наблюдается падение числа сделок с новостройками. Отрасль, таким образом, проходит через болезненную консолидацию, а география экспансии смещается в сторону региональных центров.
Подробности здесь:

Росреестр предложил сдавать инвесторам участки с аварийными зданиями

Число строительных компаний в России сократилось на 4,3% за год

«Главстрой Регионы» выходит на рынок Нижнего Новгорода

Коммерческая недвижимость: отели в минусе, офисы — в аренде

Коммерческий сегмент показал разнонаправленную динамику. Инвестиции в гостиничную недвижимость за январь-сентябрь 2026 года снизились на 61,1%, а количество регистраций профильных компаний упало на 17,8%. Бизнес не готов вкладываться в отели из-за негативной конъюнктуры рынка: загрузка объектов снижается под давлением падения турпотока и обостряющейся конкуренции с посуточной арендой.

В офисном сегменте, напротив, доля арендных сделок в Москве за три квартала 2026 года выросла до 62% от общего количества: из-за стремления бизнеса оптимизировать расходы аренда становится более востребованной, однако дефицит подходящего предложения и рост арендных ставок вынуждают компании выбирать менее качественные офисы. Коммерческий рынок, таким образом, чутко реагирует на экономию бизнеса и переток спроса в аренду.
Подробнее об этом:

Инвестиции в гостиничную недвижимость снизились на 61,1%

Разрешите поснимать — Коммерсантъ

На десерт: курская аномалия и зарубежный ВНЖ

Завершим этот дайджест сюжетами, выходящих за рамки стандартной рыночной аналитики. В Курской области часть жителей, чьи дома и квартиры были разрушены в ходе боевых действий, до сих пор не могут получить жилищные сертификаты. Речь идёт о людях, проживавших в помещениях по договору социального найма: первоначально у них были те же права на компенсацию утраченного жилья, что и у собственников, но Минстрой посчитал это незаконным. Теперь региональные власти «прорабатывают механизм» обеспечения таких граждан жильём по договорам спецнайма, по аналогии с временными «служебными» квартирами.

Параллельно состоятельные россияне стали чаще покупать жильё за границей ради ВНЖ: 70% россиян, совершающих покупку недвижимости за рубежом, не планируют переезд, а их конечная цель — возможность безвизового посещения других стран, ведения бизнеса, открытия зарубежных счетов, а также получения образования и медицинских услуг.

Детали тут:

Курская жилищная аномалия — Коммерсантъ

https://realty.rbc.ru/news/6ad889410ede9adc5612fba7?from=copy

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…

51