Дайджет_1пол окт-02

Рынок недвижимости первой половины октября продолжает удивлять. За две недели семейная ипотека успела сохранить ставку 6% для ИЖС и одновременно обрушить выдачи кредитов на квартиры на 10-40%, Москва – растерять покупателей новостроек до минимума с 2017 года, а элитный сегмент – упереться в потолок цен и вырасти в экспозиции на четверть.

Пока одни застройщики наращивают выручку на волне ажиотажа в Подмосковье, другие наблюдают, как Мосбиржа понижает листинг их облигаций, а инвестиции в недвижимость страны в целом тают на треть.

Аренда тем временем идет вразнос: в регионах дешевеет из-за переизбытка предложения, а в столице дорожает вслед за сезонным спросом. Склады, коворкинги и сервисные апартаменты тянут коммерческий рынок каждый в свою сторону, материнский капитал в Москве хватает разве что на полтора квадратных метра, а россияне все чаще выбирают жилье в ОАЭ. Но обо всем по порядку.

Ипотека: перестройка спроса и новые возможности

Первая половина октября на рынке недвижимости прошла под знаком адаптации к изменившимся условиям семейной ипотеки, что задало тон всему дальнейшему развитию событий. Ключевым событием стало сохранение ставки на уровне 6% для программы на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что, по ожиданиям экспертов, приведет к росту спроса и цен на рынке частных домов в России.

В то же время ужесточение условий госпрограммы для покупки квартир в новостройках привело к прогнозируемому снижению выдач семейной ипотеки на 10–40%. Часть семей, столкнувшись с новыми ограничениями, откажется от покупки квартиры и переориентируется на рынок ИЖС или аренды, что может спровоцировать подорожание арендного жилья, однако на цены новостроек это давление, по мнению аналитиков, вряд ли распространится.

Вместе с тем изменения затронули и структуру доступного предложения: увеличение лимитов по семейной ипотеке расширило выбор больших квартир, и наиболее заметно это произошло в Новой Москве, где для многодетных семей выбор двушек и трешек вырос в 9 раз.

При этом в Старой Москве предложение остается ограниченным – на семьи с двумя детьми приходится лишь 70 двушек, а на многодетных – около 60 трешек, что подчеркивает дефицит качественного и доступного жилья в центральных районах.

Подробности тут:

Жилье: рекорды, минимумы и смещение спроса

На фоне ипотечных изменений рынок жилья продемонстрировал противоречивые тенденции, где рекордный спрос соседствует с историческими минимумами продаж. С одной стороны, в сентябре спрос на новостройки Москвы и Подмосковья за месяц увеличился сразу на 46%, став рекордным за всю прошедшую часть 2026 года. Этот всплеск активности был вызван стремлением покупателей закрыть сделки по старым условиям семейной ипотеки до вступления в силу изменений с 1 октября.

Наибольшую выгоду из этой ситуации извлекли застройщики Подмосковья, которые увеличили совокупную выручку за сентябрь на 30% год к году, до 137,21 млрд рублей, в то время как в старых границах столицы и Новой Москве компании потеряли 17%, хотя и выручили в общей сложности более 418 млрд рублей.

С другой стороны, общая картина продаж новостроек в Москве выглядит удручающей: за первые три квартала 2026 года объем сделок рухнул до минимума с 2017 года, когда программа семейной ипотеки еще не была запущена. Причинами спада стали высокие цены, недоступная ипотека и низкий объем предложения массовых новостроек, и в четвертом квартале, по прогнозам, спад лишь усилится, а спрос еще больше сместится в Подмосковье.

Интересно, что на этом фоне материнский капитал демонстрирует удручающую покупательную способность: в 2027 году его хватит лишь на 1,8 кв. м жилья на вторичном рынке в Москве для первого ребенка и на 2,4 кв. м для второго, что в годовом выражении означает снижение на 5,3% и 7,7% соответственно.

Тем временем в крупных городах России, несмотря на низкий спрос, новостройки подорожали на 4,2% за квартал – в 61 из 70 городов, поскольку застройщики компенсируют рост стоимости стройматериалов и зарплат рабочих. А вот вторичный рынок, напротив, показывает уверенный рост: за девять месяцев 2026 года продажи готового жилья среди топ-15 регионов сильнее всего выросли в Подмосковье – на 39%, тогда как Москва показала самую сдержанную динамику – рост на 11%.

Детали здесь:

Элитка: потолок достигнут

Сегмент высокобюджетной недвижимости в первой половине октября столкнулся с охлаждением, которое проявилось в сокращении объема сделок почти на 40%. Спрос на элитные новостройки в Москве за третий квартал 2026 года снизился на 38,7% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, что эксперты связывают с достижением ценами своего пика и охлаждением инвестиционной активности.

Падение спроса привело к росту экспозиции в сегменте более чем на четверть, что дает потенциальным покупателям высокобюджетной недвижимости основания рассчитывать на дисконт.

При этом стоимость квадратного метра в люксовых пентхаусах Москвы превысила 5 млн рублей, а годовой рост средней стоимости эксперты связывают с сокращением предложения в этом сегменте. Несмотря на снижение спроса, связанное преимущественно с внешними факторами, девелоперская активность остается высокой: выход элитных новостроек стал рекордным за 5 лет, а средневзвешенная цена продолжает расти.

Таким образом, рынок элитной недвижимости демонстрирует классический сценарий перегретого сегмента, где предложение и цены растут на фоне падающего спроса.

Подробнее об этом:

Аренда: сезонное оживление и рост предложения

Рынок аренды в первой половине октября продемонстрировал разнонаправленные тенденции, связанные с сезонными факторами и изменением структуры предложения. В ряде городов, таких как Севастополь, Ростов-на-Дону и Самара, аренда жилья за год подешевела сильнее всего, чему способствовал рост экспозиции за счет инвестиционных квартир и отложенного спроса на вторичном рынке.

В Москве, напротив, третий квартал 2026 года ознаменовался как ростом цен, так и увеличением спроса, завершив затишье первой половины года. Медианная стоимость долгосрочной аренды по всем типам комнатности в Москве составила 99,9 тыс. рублей, что на 9,1% больше, чем в конце 2025 года. Рост предложения квартир в годовой динамике дал повод для торга арендаторам, а собственники стали более лояльными к потенциальным нанимателям.

Таким образом, рынок аренды постепенно балансируется, и если в регионах давление предложения ведет к снижению ставок, то в столице сезонное оживление спроса пока перевешивает.

Подробности тут:

Отрасль: инвестиции на спаде и законодательные инициативы

В отраслевом разрезе первая половина октября была отмечена значительным сокращением инвестиционной активности и поиском новых решений для проблемного жилья. Объем вложений в коммерческую и жилую недвижимость в России по итогам января-сентября 2026 года сократился на треть год к году, до 565 млрд рублей, что связано с дорогим кредитованием, дефицитом качественных активов и более высокой доходностью банковских депозитов. По прогнозам экспертов, к концу 2026 года общая сумма инвестиций составит 850–900 млрд рублей против 1,2 трлн рублей годом ранее.

Параллельно в Общественной палате РФ обсуждают судьбу аварийного жилья в памятниках культуры: региональные чиновники предложили разрешить приоритетное расселение и реконструкцию аварийных многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, а также выкуп в них помещений инвесторам. Эти меры помогут привести в порядок 1,2 тыс. обветшавших из 12 тыс. многоквартирных особняков, охраняемых государством, которые сейчас нельзя сносить.

В Минстрое РФ напомнили, что такие объекты можно расселять по программам комплексного развития территорий, призвав активнее использовать недавние нормы о ремонте ОКН по обычным, а не реставрационным расценкам. Таким образом, отрасль ищет баланс между сохранением культурного наследия и необходимостью обновления жилого фонда.

Детали здесь:

Девелоперы: проблемы застройщиков и перестановки в топе

Среди девелоперов первой половины октября наиболее заметным событием стало усиление проблем вокруг компании «Самолет», возглавляющей топ-100 крупных застройщиков жилья в России. Мосбиржа приняла решение понизить с 13 октября уровень листинга всех 15 выпусков облигаций компании, что после прогнозов АКРА понизить кредитный рейтинг девелопера до негативного может усилить проблемы держателей его облигаций и акций. Однако эксперты пока не ждут массовой распродажи бумаг «Самолета», отмечая, что паника может только обрушить котировки.

На фоне этих событий в десятке крупнейших застройщиков жилья Москвы произошли перестановки: группа «Самолет» вновь достигла второй позиции, вытеснив с нее на третье место компанию MR Group, тогда как больше всего жилья в Москве теперь строят ГК «ПИК» и «Самолет». Таким образом, несмотря на репутационные и финансовые трудности, «Самолет» сохраняет сильные позиции на рынке.

Подробнее об этом:

Коммерческая недвижимость: склады, коворкинги и апартаменты

В коммерческом сегменте этот период был отмечен разнонаправленными трендами, где рост одних сегментов компенсируется охлаждением других. Объем сделок на складском рынке Москвы и Подмосковья к концу года может вырасти на 25% в годовом выражении, до 2 млн кв. м, хотя ранее консультанты прогнозировали незначительный рост или даже падение интереса. Пересмотреть ожидания пришлось из-за снижения ключевой ставки ЦБ, что подстегнуло отложенный спрос. Однако склады стали обходиться бизнесу гораздо дороже: страховщики за год подняли тарифы на страхование складской недвижимости в 20 раз.

В сегменте гибких офисов, напротив, наблюдается охлаждение: в январе-сентябре 2026 года средняя стоимость аренды рабочего места в коворкингах Москвы увеличилась на 5,9% в годовом выражении, но из-за сокращения деловой активности и роста доли пустующих площадей собственники вынуждены сдерживать рост цен, и к концу 2026 года ставки могут снизиться на 5–10%.

На этом фоне объем ввода сервисных апартаментов в России по итогам января-сентября 2026 года увеличится на 53% год к году, до 2,3 тыс. номеров, что позволяет девелоперам частично снижать затраты на кредитование за счет поступлений от продаж, а инвесторам – получать доход от аренды без самостоятельного управления объектом. Эксперты прогнозируют дальнейший рост этого бизнеса, однако лишь в регионах с высоким туристическим и деловым спросом.

Подробности тут:

На десерт: зарубежная недвижимость и миллиардеры

В завершение обзора стоит отметить, что самой популярной страной для покупки жилья за границей у россиян в третьем квартале 2026 года стали Объединенные Арабские Эмираты, в первую тройку также вошли Таиланд и Грузия.

Кроме того, внимание привлекает история создателей корпорации «Технониколь» – миллиардеров Игоря Рыбакова и Сергея Колесникова, которые часто выглядят как полные антиподы, что можно судить по тому, как они тратят около 106 млрд рублей дивидендов, полученных за восемь лет.

Детали здесь:

Ну, а журнал REPA продолжает наблюдать за развитием событий…

40