Дайджест_800-400

Новостная повестка второй половины октября, несмотря на общий нервный фон в связи с введением частичного военного положения, но уверениями властей о завершении частичной мобилизации, практически не отразилась на новостной повестке деловых СМИ, пишущих о рынке недвижимости.

Разве что «Интерфакс» рассказывал своим читателям о предложении Минстроя по определению средней стоимости «квадрата» жилья Интерфакс-Недвижимость / Среднюю рыночную стоимость кв. м жилья определят для ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей (interfax.ru) и механизме получения  жилищных сертификатов для переселенцев из Херсонской области (Интерфакс-Недвижимость / Жилье переселенцем из Херсонской области будет предоставлено на основе жилищных сертификатов (interfax.ru). А СМИ, признанные в России инагентами, писали о резком росте цен на аренду в странах, куда массово уехали россияне за последние семь месяцев. Но ссылочки на эти тексты мы, пожалуй, давать не будем. 

А в остальном новостная повестка была стандартной: коллеги писали о традиционной и нетрадиционной ипотеке, перегреве рынка жилья и падении спроса, а также рассказывали про  мигрирующую коммерческую недвижимость. Кстати, если читать не новости, а только релизы, приходящие журналистам на почту от PR-специалистов, то вообще красота и сплошное «мимими», как будто на дворе 2019 год. Впрочем, обо всем по порядку.

Ипотека: выдача снижается, «семейная» рулит, а ЦБ предупреждает о рисках

Несмотря на то, что Росреестр сообщил о росте числа ипотечных сделок в новостройках Москвы
в прошедшем сентябре (рост – 6,6%, подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/63563a499a79473a3b53f242), сам Марат Хуснуллин, вице-премьер, сообщил о снижении ее выдачи в России в текущем году на треть (https://realty.rbc.ru/news/63593a159a79473a23ec7838).

Он отметил, что наибольшей популярностью у россиян пользуются программы с господдержкой, в первую очередь — «Семейная ипотека», причем на фоне общего снижения выдач ее объемы, наоборот, выросли. О том, что изменилось после продления этой программе для покупателей, кто и как может теперь получить кредит по льготной ставке, рассказывает «РБК-Недвижимость» вот тут: https://realty.rbc.ru/news/60d066709a79474c9ddb3f7d

При этом сами застройщики зафиксировали падение спроса на ипотеку аж до 70% за год. Более того, наряду с резким охлаждением интереса к жилищным кредитам в октябре наблюдается тренд к расторжению ранее заключенных договоров по инициативе покупателя. Подробнее об этом на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/63510f929a794767abaf23a7)

В свою очередь, ЦБ России продолжает предупреждать покупателей жилья о рисках траншевой ипотеки. Это активно развивающийся вид кредитования на покупку жилья, при котором кредит разделен на несколько частей — траншей. Платежи на первом этапе могут составлять всего один рубль в месяц. Подробности вот тут: https://realty.rbc.ru/news/635be45d9a79478e70ca1816

В том, как будут выживать девелоперы без ипотеки под 0,1%, упадут ли спрос и цены, разбирались журналисты РБК-Недвижимость вместе с экспертами. Спойлер: ограничение ипотеки от застройщика приведет к падению спроса на новостройки и снижению цен, но для поддержки продаж девелоперы будут запускать новые программы и акции, подробнее об этом вот тут:
https://realty.rbc.ru/news/634905f49a794736688223de

Кстати, во второй половине октября Минцифры смягчило условия по ипотеке для IT-специалистов (https://realty.rbc.ru/news/635bcc7e9a794783f70cdd16), а Госдума приняла изменения в закон о военной ипотеке. Нововведение меняет правила выплат по накопительно-ипотечной системе и позволяет семье пользоваться этими деньгами в случае смерти военнослужащего (подробнее здесь: https://realty.rbc.ru/news/635a7cde9a794719f4c4689a). И да, еще Путин поручил продлить «Дальневосточную ипотеку» до 2030 года (https://realty.rbc.ru/news/635266169a7947d499460fae).

Жилье: рынку грозит перегрев, спрос падает, дисконты растут, а неликвид уходит в запас   

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила о возможном перегреве рынка жилья в России, она
считает, что предпосылки ситуации начали складываться в 2020 году, когда из-за ажиотажного спроса на жилье цены на новостройки начали обгонять рост доходов населения. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/635bd0f29a79478679521b79

Газета «КоммерсантЪ» пишет, что резкое сокращение спроса вынуждает девелоперов привлекать покупателей скидками. Дисконты до 20–30% предлагаются уже в половине проектов по строительству жилья бизнес-класса в Москве. Впрочем, массовые дисконты могут свидетельствовать как об изначально завышенной застройщиками цене реализации, так и о возникших у компаний финансовых проблемах. Подробнее об этом тут: Бизнес-класс отправили на распродажу – Газета Коммерсантъ № 199 (7400) от 26.10.2022 (kommersant.ru)

Риелторы сообщили о резком росте предложения жилья экономкласса в Москве. С сентября прошлого года доля квартир и апартаментов этого класса в новостройках с 2% до 5% (подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/635bb2d49a794779642d72a8). Кстати, этот тренд подтверждает и рост количества малогабаритных квартир. О том, к чему это приведет – читайте тут: В тесноте, да в новостройке – Газета Коммерсантъ № 195 (7396) от 20.10.2022 (kommersant.ru). Спойлер – будет сформировано неликвидное предложение, которое окажет серьезное давление на весь рынок.

В том, почему частные инвесторы, покупавшие новостройки на старте продаж, больше не могут рассчитывать на быстрое получение прибыли, разбирается Forbes.ru. Вкратце: цены растут медленно, а конкурировать с девелоперами за счет привычного демпинга мешает субсидированная ипотека. Подробнее об этом: «Деньги застряли»: инвесторы теряют возможность заработать на новостройках | Forbes.ru.

А помните, как еще год назад весь рынок, склонившись в «глубоком миль пардоне», ждал закона об апартаментах? Хорошие были времена, не правда ли? Так вот, из-за высоких ставок по ипотеке продавать такую недвижимость застройщикам становится все труднее. В итоге объем свободного на рынке предложения в апарт-комплексах достиг 42%, теперь для распродажи этих лотов застройщики вынуждены снижать цены до 20% по некоторым объектам. Подробности здесь: Апартаменты уходят в запас – Газета Коммерсантъ № 194 (7395) от 19.10.2022 (kommersant.ru)

На вторичном рынке – свои риски и скидки. С конца февраля доля продающихся по доверенности квартир в России росла плавно, однако резко скакнула после объявления 21 сентября частичной мобилизации. Сейчас она, по разным оценкам, составляет от 17% до беспрецедентных 25% от всех квартир, выставленных на продажу. Как этот тренд сказывается на рынке, разбирался Forbes:  Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок | Forbes.ru.

Тем временем аналитики заявили о рекордном падении спроса на элитные квартиры в Москве. «Качается, но не тонет»: несмотря на слабый спрос и рост предложения, цены на элитное жилье продолжили расти, подробнее о новостройках тут: https://realty.rbc.ru/news/635fc70a9a79477df35e1de1, а о трендах на «вторичке» вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/6355ad549a794716ca79b29c. Кстати, за быстрый выход на сделку собственники элитной недвижимости готовы предоставить более значительный дисконт, нежели раньше.

Аренда: спрос и цены резко упали, а предложение выросло, а за границей – наоборот 

О том, что происходит на рынке аренды Москвы и как он изменился за месяц, пишет «РБК-Недвижимость»: https://realty.rbc.ru/news/635a7d389a7947197b21e67e. Спойлер: первые три недели сентября интерес к долгосрочному найму квартир в Москве был активным, что типично для первой половины осени, но уже в 20-х числах стало очевидным падение спроса.

Кроме того, за последний месяц предложение на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей выросло на 66%, всего собственники вывели около 38 тыс. лотов (подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/6357b5e69a7947b60483239c).

Тем временем аренда жилья в Сербии подорожала почти вдвое из-за наплыва россиян. Это уже привело к острой нехватке квартир, пишет «КоммерсантЪ» со ссылкой на газету Kurir. По ее данным, за последние семь месяцев стоимость аренды квартиры в Белграде и Нови-Саде выросла минимум на 20%, а отдельные собственники повысили цены на 100%. В среднем, трехкомнатная квартира в столице Сербии сейчас обходится в € 3 тыс. в месяц. Как отмечается, приезжие из России и Украины соглашаются на более дорогую аренду, чем местные жители. (Подробнее об этом тут: Сербия взвинтила аренду – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Впрочем, взвинтила стоимость аренды не только Сербия, но и все остальные страны, в которые массово уехали россияне. И если в дорогих ОАЭ и Израиле арендные цены (и так высокие) изменились не сильно, то дешевых вариантов в соседних с Россией странах почти не осталось: от Еревана до Вильнюса месячная плата начинается от тысячи евро. Ссылочек не будет, гуглите сами, дорогие читатели.

Загород: дисконты до 20%, снижение стоимости строительства и замок по цене «однушки»   

Дачный сезон практически закончился, поэтому новостей о загородном рынке немного. Из ожидаемого – стоимость аренды элитных коттеджей в Подмосковье снизилась на 20%, хотя эксперты снижение ставки найма высокобюджетных домов связывают с валютными колебаниями. Подробнее тут: https://realty.rbc.ru/news/635be0399a79478dbca0d956

В России подешевело строительство частных домов: с начала года стоимость снизилась, по разным оценкам, на 10–20% в зависимости от технологии строительства. Почему это произошло и что будет дальше — можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/63566d6c9a7947540b3b8556. К слову, цены все равно остаются выше, чем до пандемии COVID-19, после начала которой произошел скачок цен на материалы и работы

Опытные инвесторы в недвижимость все чаще рассматривают альтернативные сценарии, которые на первый взгляд могут показаться экстравагантными. Например, покупка средневекового европейского замка или бастиона, причем по стоимости «однушки». Правда, возможно это только в Калининградской области: именно так местные власти привлекают инвесторов (подробнее об этом тут: https://realty.rbc.ru/news/63471d119a79479d103c83a2).

Законы: застройщикам дали скидку, жильцы заплатят за всё, а дома поставят на учет

На фоне кризиса, растущих издержек и падающей рентабельности девелоперского бизнеса власти Москвы решили дать послабления отрасли. Теперь девелоперы жилья, которые строят коммерческую недвижимость с партнерами, могут снизить свою долю участия в таких СП с 75% до 51%. Власти рассчитывают поддержать спрос на покупку площадки под застройку, что стимулирует процесс смены ВРИ для пополнения городского бюджета, не исключают эксперты. Подробности тут: Застройщикам дали скидку – Газета Коммерсантъ № 201 (7402) от 28.10.2022 (kommersant.ru)

Проект закона о жилых комплексах вызвал вопросы у комиссии по обеспечению жилищных прав граждан. Там считают, что принятие документа может усложнить жизнь собственников, которым придется отвечать за содержание и ремонт дорог и социальной инфраструктуры внутри комплекса, а также позволить снабжающим компаниям произвольно устанавливать тарифы. Впрочем, законопроект облегчит работу девелоперов: с них могут снять обязанность утверждать документацию планировки территории. Подробнее об этом здесь: Жилые комплексы станут неудобными для жильцов – Газета Коммерсантъ № 197 (7398) от 24.10.2022 (kommersant.ru)

Кроме этого, в России собираются ускорить строительство и учет частных домов. Как пишет «РБК-Недвижимость», предлагается обязать граждан строить и регистрировать дома на арендованной у государства земле за десять лет. В противном случае договор аренды будет расторгнут, а недвижимость сможет быть продана на торгах. Подробности тут: https://realty.rbc.ru/news/634e722a9a79471729050032

Коммерческая: ставки тайно снижаются, коворкинги уезжают в ОАЭ, а фуд-холлы — за МКАД

На рынке коммерческой недвижимости – свои расклады и, честно говоря, разнонаправленные движения. О том, как сейчас покупают недвижимость иностранных инвесторов, велики ли скидки и почему объекты в регионах лучше московских, разбирается Forbes вот тут: Как сейчас покупают недвижимость иностранных инвесторов | Forbes.ru

Как стало известно “Ъ”, для возобновления работы в РФ испанская fashion-группа Inditex рассматривает возможность передачи российских активов партнерам из «дружественной» страны, например, из Юго-Восточной Азии или Персидского залива. Группа уже приступила к оптимизации бизнеса в РФ и закрытию нерентабельных объектов, хотя большинство арендодателей не настроены расторгать договоры с компанией. Подробнее: Zara поменяет прописку – Газета Коммерсантъ № 193 (7394) от 18.10.2022 (kommersant.ru)

А вот операторы фуд-холлов, несмотря на падение из-за кризиса трафика на 20%, заявляют о новых проектах. Например, Zemskiy Group собирается открыть на Новорижском шоссе в Подмосковье такой объект стоимостью 1 млрд руб. Участники рынка сомневаются, что из-за конкурентного окружения проект окажется успешным, предупреждая, что его окупаемость будет выше привычных для рынка сроков. Подробнее: Фуд-холлы поехали за МКАД – Газета Коммерсантъ № 196 (7397) от 21.10.2022 (kommersant.ru)

Активная миграция из РФ специалистов и стартапов в Дубай стимулировала интерес к этому направлению российских операторов коворкингов. В итоге Codevelopment вложила почти 2 млрд руб. в приобретение 4 тыс. кв. м в бизнес-центре Burj Daman для создания гибкого офиса. О том, какие перспективы у подобных проектов – читайте вот тут: Коворкинги эмирируют из России – Газета Коммерсантъ № 195 (7396) от 20.10.2022 (kommersant.ru).

Одновременно растет и спрос на логопарки в странах СНГ, т.к. санкции и развитие параллельного импорта вынудили российских ритейлеров, дистрибуторов и операторов доставки пересмотреть логистические маршруты. Основной интерес пока аккумулируется в Казахстане, где уже чувствуется дефицит площадей. Как новый подход к логистике скажется на российских регионах – читайте здесь: Ритейлеры складываются в ближнем зарубежье – Газета Коммерсантъ № 193 (7394) от 18.10.2022 (kommersant.ru)

Кстати, за последнее время аренда коммерческой недвижимости подешевела, но «тайно». Официально ставки практически не упали, но реальные договоры заключаются по более низким ценам, потому что собственники недвижимости все чаще соглашаются на дисконт. О том, почему арендодатели не хотят снижать заявленные цены – читайте тут: Скидки любят тишину: аренда коммерческой недвижимости «тайно» подешевела | Forbes.ru.

Скандалы и немного фейков: ЕС без россиян, недвижимость Собчак и копи-лювак

Уезжать из страны после закрытия границ становится все проблематичнее, более того многие страны собираются ужесточить условия пребывания, покупки и содержания недвижимости для наших соотечественников. Например, Сейм Литвы потребовали запретить россиянам покупать недвижимость не только в своей стране, а во всем Евросоюзе. Подробнее об этом: Россияне в Литве: свободно покупают недвижимость, тысячами пересекают границу — RU.DELFI.

Впрочем, это не помешало Ксении Собчак 26 октября пешком перейти границу Белоруссии и Литвы (Собчак перешла границу с Литвой пешком | Новости общества | Известия | 26.10.2022 (iz.ru), а журналистам из общественно-политических СМИ буквально на следующий день выяснить, какую элитную недвижимость она оставила на родине (Элитный особняк в классическом стиле: какую недвижимость в России оставила Собчак (newizv.ru). Кстати, о том, как правильно провести сделку по продаже своего жилья, находясь в другой стране, пишет Интерфакс-Недвижимость / Продажа жилья в России дистанционно: что нужно знать (interfax.ru).

Новости нынче такие, что отличить их от фейков становится все проблематичнее. Например, panorama пишет о том, что был зафиксирован рекордный рост цен на арендное жилье в Тбилиси: они не только обновили исторический максимум, но и превысили его в 62 раза. Тбилиси обогнал Лос-Анджелес по стоимости аренды жилья (panorama.pub). Это, конечно, сатира, но на фоне того, что россиянам предлагают за 1100 евро в месяц студию в 18 кв. м в Белграде или Ереване, подобные новости уже никого не удивляют.

Или вот, оттуда же: «Московский гурман продал недвижимость в Барвихе и Сочи ради копи-лювак». 27-летний сотрудник IT-сферы, который ради любимого деликатеса отказался от загородного дома в Барвихе и четырёхкомнатной квартиры в Сочи, а на все деньги купил особый вид кофе (Московский гурман продал недвижимость в Барвихе и Сочи ради копи-лювак (panorama.pub). Читаешь где-то в новостной ленте такое и даже не удивляешься: осень, обстановка нервная, обострения даже у тех, кто раньше производил адекватное впечатление.

Так что бережем психику, друзья, фильтруем фейки и читаем только новости о недвижимости. Оно спокойнее. Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за повесткой.