Первый месяц нового года «порадовал» нас динамичной новостной повесткой. В начале января в ТОП оказались тревожные новости из Казахстана, в конце – рост политической напряженности из-за конфликта с Украиной и резко подешевевший рубль. Едва оправившись после длинных новогодних праздников, дорогие россияне угодили «с корабля на бал», и на общем фоне события рынка недвижимости выглядели практически респектабельно. Хотя именно в январе стало известно о новых законах, которые в ближайшем будущем серьезно изменят земельный рынок, а также о масштабных проверках, к которым приступили столичные власти.

Ну, а на фоне стремительно дорожающей ипотеки, новости о рекордном росте цен на «элитку» и проблемы российских олигархов в Лондоне, у которых пообещали заморозить счета и отобрать дорогую недвижимость, скорее порадовали большинство соотечественников, чем напугали. Но обо всем по порядку.

Что будет с ипотекой и ценами на новостройки?

В январе эксперты рынка недвижимости с воодушевлением продолжали отчитываться о рекордах прошлого года, и действительно, девелоперам есть, чем гордиться – такого количества новостроек, в том числе и бизнес-класса, в Москве еще не продавали (подробнее можно прочитать на РБК, вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/61f2390c9a794757ebfd62e0 и вот здесь https://realty.rbc.ru/news/61f174b39a794722d75979b8 ) Ну, а пока в ВТБ спрогнозировали трехкратное снижение темпов роста цен на жилье, аналитики банка считают, что до конца года средняя стоимость «квадрата» в российских новостройках вырастет не более чем на 10% (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/61e8409e9a79473838dc533a).

Тем временем, как пишет газета «Коммерсантъ», ставки по ипотеке перевалили за 10% годовых. О том, что это значит и ограничит такой рост ли спрос, читайте тут: Что бы это ни двузначило – Газета Коммерсантъ № 2 (7203) от 11.01.2022 (kommersant.ru). При этом ежемесячный платеж по ипотеке на новостройки за год с учетом роста ставок и цен повысился на 57%, а на вторичном рынке — на 31%. (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/61e57bc59a794733f9f0c3a7)

Любопытно, но двузначный рост рынка ипотечного кредитования не привел к пропорциональному росту просроченной задолженности. А объем плохих долгов в сегменте продолжает сокращаться и находится на минимуме за три года. Почему это происходит: Ипотека размыла свою просрочку – Газета Коммерсантъ № 14 (7215) от 27.01.2022 (kommersant.ru)

Конечно, всех волнует, что будет дальше. Например, банки начали тестировать рассрочку на покупку недвижимости, и это важно, т.к. раньше такие продукты покупателям предлагали сами застройщики. Но будет ли рассрочка от банков пользоваться спросом? Читайте об этом вот тут:  Квадратные метры стали длиннее – Газета Коммерсантъ № 9 (7210) от 20.01.2022 (kommersant.ru)

В свою очередь, риелторы оценили потенциальный ипотечный спрос на столичные новостройки, и прогнозируют, что в первом полугодии 2022 года он может вырасти из-за опасений покупателей относительно дальнейшего роста ставок (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/61f1214c9a7947f99b498e1a).

Состоятельные россияне скупили элитное жилье в Москве

Как говорится «из приюта для собак разобрали всех собак», а вот в столице нашей родины состоятельные соотечественники раскупают элитное жилье. И действительно, продажи дорогостоящего жилья бьют рекорды: за год «элитка» в Москве подорожало в полтора раза.

По оценке Knight Frank, средняя стоимость элитного «квадрата» в 2021 году выросла на 51% — это абсолютный максимум за всю историю рынка. Другие игроки рынка также отмечают резкий скачок цен и сокращение предложения в сегменте, а по прогнозам экспертов, тенденция сохранится и в 2022 году. На фоне увеличения рисков по другим инвестиционным инструментам дорогая недвижимость пока остается стабильным вложением. (Подробнее об этом: на РБК https://realty.rbc.ru/news/61eac1e89a79479d57788fa7 и в газете «Коммерсантъ» Отвори потихоньку элитку – Газета Коммерсантъ № 222 (7184) от 07.12.2021 (kommersant.ru)

О том, что будет с элитной недвижимостью в будущем, рассуждают эксперты. Как изменятся спрос, предложение и стоимость премиальных новостроек в 2022 году, можно прочитать на РБК: https://realty.rbc.ru/news/61eff1559a7947920fab7c72. При этом, консультанты ожидают подорожания не более чем на 7%. Спрос со стороны покупателей-инвесторов падает, в то время как девелоперы активно запускают новые проекты. Но предпосылок для снижения цен участники рынка не видят, полагая, что уже через год «цены, которые сегодня кажутся космическими, будут восприниматься аудиторией вполне нормально». Подробнее об этом вот тут: Цены стабильной высотности – Газета Коммерсантъ № 10 (7211) от 21.01.2022 (kommersant.ru)

Учет и контроль: столичные власти начали масштабные проверки

Пока рынок недвижимости замирал «в глубоком пардоне», ожидая принятие долгожданного закона об апартаментах, пока скрещивал копья в борьбе за то, какие объекты следует считать «настоящими», и какие из них получат официальный статус жилых, и даже выяснял, в чем секрет популярности апартаментов и действительно ли это выгодный вариант (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/5fc897769a7947df26e675e9), в Москве началась масштабная проверка апарт-комплексов.

В конце января стало известно, что Госинспекция по недвижимости столицы изучит 600 апарт-комплексов, причем незаконные объекты могут признать самостроем и впоследствии даже снести. В ведомстве заявили, что мероприятия носят профилактический характер, а цель властей — не допустить, чтобы москвичи стали жертвами мошенников. Впрочем, эксперты считают, что по итогам проверки наказать могут не только недобросовестных девелоперов, но и простых собственников, которые и не подозревали, что купили жилье в самострое. Подробнее: https://www.rbc.ru/society/31/01/2022/61f63e879a7947107b186ddc?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop и Инспекторы пройдутся по апартаментам – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Но это еще не все плохие новости. Городские власти решили обратить пристальное внимание не только на апарт-комплексы, но и усилить контроль над строительством малоэтажных жилых комплексов. Уже этой весной Москомстройинвест начнет анализировать такие проекты на предмет потенциальных рисков для дольщиков. (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/61efb8cc9a794772d3e6c96e) Но если учесть, что сейчас в Москве под апартаменты перестраивают даже административные здания, гостиницы и общежития, где за 2,5 млн руб. можно купить каморку в 11 кв. м (подробнее об этом читайте в Republic:  Еще не лофт, уже не общежитие. Как в Москве купить недорогое жилье поближе к центру | Деньги | Republic), то, возможно, затея властей и не лишена смысла.

Ну, и, наконец, Мосжилинспекция взялась за незаконные хостелы, в рамках борьбы с которыми уже проверено более 300 квартир. Понятно, что объекты ревизировали «по сигналам», поступившим от бдительных граждан и уполномоченных органов. Так что следует ожидать, что такие проверки продолжатся, а предприимчивым согражнадам, решивших превратить свою квартиру в общежитие для мигрантов, стоит серьезно задуматься. Подробнее об этом вот тут: Более 300 квартир Мосжилинспекция проверила в рамках борьбы с незаконными хостелами / Новости города / Сайт Москвы (mos.ru). Ну, а о том, за какие нарушения владельцев квартир и участков земли привлекут к ответственности, согласно новым законам, читайте на РБК

Земельный вопрос: компенсации, приватизация у водоемов и ВРИ по новой формуле

Итак, в России вступил в силу закон, по которому собственникам и арендаторам участков будут выплачивать компенсации, если они понесли убытки из-за того, что власти ограничили их пользование землей. До сих пор возмещение ущерба регулировалось многочисленными приказами и соглашениями, что затрудняло его получение, и появление единых и прозрачных правил на уровне правительства должно ускорить процесс разбирательств по возмещению ущерба. Кроме того, гарантии прав собственности должны способствовать повышению деловой и инвест активности. Подробнее об этом вот здесь:
https://realty.rbc.ru/news/61dbf6599a79472a8f43524dК и вот здесь Компенсация за потраву посевов – Газета Коммерсантъ № 16 (7217) от 31.01.2022 (kommersant.ru)

Госдума разрешила приватизировать участки рядом с водоемами, нововведение позволит оформлять в собственность земли во втором поясе водоохранных зон. Этот проект поправок к Земельному кодексу  снимает ограничения на оборот участков в так называемом втором поясе зон санитарной охраны (ЗСО) рек, озер, каналов и водохранилищ, служащих источниками воды для питьевых и бытовых целей. Эксперты прогнозируют последующую застройку территорий, которая приведет к ухудшению качества питьевой воды, а граждане больше не смогут попасть на выкупленные берега. Подробнее:  https://realty.rbc.ru/news/61f256689a794764ef04fd22 и Депутаты взялись за пить дать – Газета Коммерсантъ № 14 (7215) от 27.01.2022 (kommersant.ru).

И третье важное нововведение – изменение столичными властями расчета платежа за смену вида использования земли. В новом году для девелоперов, владеющих землями в Москве, повысится плата за изменение их целевого назначения. Теперь затраты компаний на эту процедуру могут увеличиться на 50–70%, что приведет к росту цен на недвижимость, опасаются участники рынка. Они уверены, что чиновники таким образом пытаются хотя бы частично закрыть дефицит в столичном бюджете. ВРИ по формуле – Газета Коммерсантъ № 8 (7209) от 19.01.2022 (kommersant.ru)

Скандалы: история Rodex Group, банкротство Алексея Хотина и наезд на русских олигархов

Ну, и немного криминала. Известного застройщика, бывшего руководителя девелоперской компании Rodex Group Евгения Родионова взяли под стражу в зале суда. Его признали виновным в хищении у клиентов около 90 млн руб. и назначили наказание — пять лет колонии общего режима. Подробнее: Коттеджный режим – Газета Коммерсантъ № 12 (7213) от 25.01.2022 (kommersant.ru). Там же, в газете «Коммерсантъ» можно прочитать о том, как развивались эта история.

Второй январский скандал также имеет отношение к рынку недвижимости. Россельхозбанк (РСХБ), кредитовавший экс-совладельца банка «Югра» Алексея Хотина, намерен добиваться банкротства структур бизнесмена, на балансе которых находятся торговый комплекс «Горбушкин двор» и бизнес-центр Orlikov Plaza. О том, что будет с активами в дальнейшем, говорят юристы: Экс-банкир теряет метры – Газета Коммерсантъ № 6 (7207) от 17.01.2022 (kommersant.ru)

Ну, и последние дни января серьезно потрепали нервы соотечественникам, владеющим недвижимостью в Великобритании, которая анонсировала введение «самых жестких» санкций против России из-за Украины. Местный МИД пригрозил заморозкой активов россиянам, поддерживающим «агрессивные действия Кремля». Пакет санкций против России будет готов к 10 февраля, так что событие находится в развитии. Но уже известно, что он подразумевает заморозку активов физлиц и компаний, которые «разделяют ответственность за агрессивные и дестабилизирующие действия Кремля». Подробнее об этом – на РБК

Ну, а журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.