Прозрачность рынка индивидуального жилищного строительства приведет к увеличению его объема. Сейчас в стране вводится 40 млн кв. м ИЖС – притом что нет банковского продукта, это либо залоговая, ломбардная ипотека, либо собственные средства застройщиков. Девелоперы коттеджных поселков из регионов очень рассчитывают на проектное финансирование, однако внедрение этого инструмента пока идет медленно и тяжело. Однако при успехе позволит вывести из тени огромный сегмент рынка ИЖС, причем в плюсе окажутся все – и банки, и застройщики, и потребители.

Нюансы загородных спецсчетов  

Этой весной ГК Omakulma открыла в банке ДОМ.РФ первый в России аккредитивный счет для покупателя домовладения в коттеджном поселке. Это предпоследний шаг на пути к проектному финансированию застройщиков индивидуального жилищного строительства: после одобрения проекта кредитным комитетом банка средства будут перечислены на спецсчет, аналог эскроу-счета в схеме долевого строительства.

Эскроу-счет, описанный в 214-м ФЗ и защищающий деньги дольщиков, подразумевает заключение договора долевого участия, и раскрывается он для застройщика после получения покупателем права собственности на его квартиру. На рынке ИЖС ничего подобного до сих пор не было по той простой причине, что этот рынок не имеет отношения к долевому строительству. И мы потратили месяцы на то, чтобы такая связь появилась. Покупатель дома в нашем поселке Omakulma – Annino под Петербургом сохранит свои деньги в неприкосновенности: сейчас они лежат на аккредитиве, затем, по получении нами проектного финансирования, банк переведёт их на спецсчет, и мы увидим их после сдачи. В общих чертах, так все и происходит при долевом строительстве, но есть нюансы.

Один из самых тяжелых вопросов на нашем пути к проектному финансированию – земельный. Как будет происходить раскрытие спецсчета? Банкам это не понятно. Либо по мере передачи участка с домом покупателю, либо когда построена «очередь». У нас это «линия», улица с 34 домами. Банку нравится второй вариант: построена улица, пошла передача домов в собственность покупателям, деньги со спецсчета перечисляются застройщику. Для банкиров это, по аналогии с очередями в «долевке», будто бы большой дом положили набок и разбросали по участкам.

Второй вопрос. Какие должны быть договоры между нами, застройщиком, и покупателем? ДДУ – очевидно, нет. Договор купли-продажи участка и договор строительного подряда тоже в эту схему не укладывается. Мы крутили со всех сторон, с правовой точки зрения – никак. Единственный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости. Он описан в ГК, ст. 455, его не нужно регистрировать на этапе подписания, а только после акта сданных работ, и не требуется даже в дальнейшем заключения договора купли-продажи. Подписанный акт выполненных работ – и все, пошел переход права собственности, тоже как в долевке: акт подписан, едем в Росреестр, право наступило, деньги со спецсчета переходят застройщику. Но у нас, в Петербурге и в Ленобласти, по этим договорам работать не умеют (в отличие, скажем, от Московской области), поэтому работа с банком была проведена очень большая.

Отличия эскроу от спецсчета в том, что первый прописан, в частности, в 214-м законе, а спецсчет – это формулировка банка, снабженная, в общем-то, такими же требованиями. Доступ к нему мы получаем только после выполнения своих обязательств. А для банка это гарантия того, что обязательства мы свои выполним. Участок на время строительства в обременении; строящийся дом – тоже в обременении, и их нужно снимать, когда право собственности переходит к физлицу, а деньги к нам. Есть порядок распределения денежных средств. В первую очередь это проценты по кредиту банка. И он не даст деньгам уйти, пока мы не рассчитаемся с банком.

Проектное финансирование: что дальше

Если бы нашлись девелоперы, готовые подключиться к процессу получения проектного финансирования на ИЖС, это было бы прекрасно. Банки тогда убедились бы, что спрос застройщиков существует, и началась бы совместная выработка документов. Сейчас мы закладываем основу всей этой кредитной истории. И нам зачастую даже посоветоваться не с кем – и не только нам, но и банку тоже. Изобретаем на ходу. Скажем, у банка нет даже форм для заполнения информации. Мы заполняли формы, разработанные под 214-й закон, для долевого строительства. И понимали, отправляя их, что в дальнейшем будем переделывать. И переделывали. Из этих переделок, надеемся, родятся в будущем формы для ИЖС.

Индивидуальная жилая застройка – это заключение договора купли-продажи земельного участка, а затем – договора строительного подряда. И такая форма сделки под эскроу не подходит.

ИЖС – это, как правило, владелец земли хочет построить дом. И оплата по договору строительного подряда идет поэтапно. Если мы говорим о комплексном освоении территории под поселок, здесь тоже возникают правовые коллизии. В этой истории эскроу-счет будет называться спецсчетом, пока не внесут изменения в законодательство, описывающие комплексное освоение территорий с точки зрения строительства коттеджных поселков. В какие именно законы будут вноситься изменения, в 214-й закон, какой-то еще, пока никому не известно. Пока идут лишь обсуждения.

Есть задача развивать ИЖС, вводить его в рамки проектного финансирования, но пока она очень сложно решается в переговорах с банками. Каковы условия раскрытия эскроу (спецсчета)? Мы сейчас приходим в банк и говорим, что нам нужно открыть аккредитивный счет. Условием его раскрытия для нас будет подписанное с этим же банком соглашения о проектном финансировании, и средства с аккредитива перейдут на спецсчет. Сбербанк нам такую историю не согласовал, а вот ДОМ.РФ согласовал следующую схему: мы заключаем с клиентом предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости. Такой договор описан в 455 статье ГК, и он единственный, после долгого перебора вариантов, оказался подходящим. На основании этого договора ему открывают аккредитивный счет, он туда вносит деньги, а затем, после подписания с нами основного договора купли-продажи будущей недвижимости, средства покупателя будут перечислены на спецсчет, аналог эскроу.

Клиент, заключая с нами предварительный договор, уже выбрал земельный участок в поселке, он знает все параметры проекта дома, его технические характеристики. Это номер участка на генплане, техусловия подключения сетей, это газ, электричество, вода, канализация. Метраж, планировка дома, количество комнат, материалы строительства. Полностью выполненный архитектурный раздел проекта. И, естественно, смета. У ДОМ.РФ есть требования к проектам, которые они будут согласовывать под проектное финансирование – это и удаленность от города, и количество населения, количество домов, наличие центральных сетей, включая газовые, а также типовые проекты эти домов. Есть письмо от банка, что мы соответствуем банковским требованиям и проходим в программу как пилот для проектного финансирования.

Перспективы: выход из тени  

Большая часть рынка сейчас находится в теневой зоне: 5300 лотов продано в Ленинградской области за прошлый год — а 1400 тыс. кв. м индивидуальных домов поставлено на кадастровый учет. Разница колоссальная, она говорит о том, что люди покупают участки, заключили подрядный договор и на свои деньги построили дома. Большинство подрядчиков – либо ИП, либо совсем небольшие строительные компании, которые ведут максимум три объекта в год. Страдает и качество строительства, потому что нет полноценных проектов и контроля, страдает архитектурный облик новых поселений – и при этом покупатели несут риски, так как не защищены ни от недостроя, ни от увеличения смет, ни от срыва сроков.

Если мы не ведем речь о строительстве хозяйственным способом, а о деятельности профессиональных строительных компаний, то нужно говорить и о стандарте строительства, проектов, применения материалов, а также внедрять контроль работы. В обмен на прозрачное банковское финансирование, которой могут получить и строительные компании, и покупатели домов, они получат и контроль качества. Таким образом, введение этого инструмента, безусловно, поможет развитию отрасли, а людям, которые строили на свои, станет доступен банковский продукт. Так что заинтересованы все стороны. Покупатели – в безопасности своих денег, банки – в дополнительном доходе с огромного объема рынка, строительные компании – в обеспечении финансами и себя, своих сотрудников, и субподрядчиков. Кроме того, прозрачность рынка индивидуального жилищного строительства приведет и к увеличению его объема.