Несмотря на то, что технология информационного моделирования зданий сегодня играет одну из важнейших ролей в цифровом развитии российского стройкомплекса, ее потенциал в сфере эксплуатации объектов капитального строительства раскрыт крайне слабо. На рынке существует огромное количество digital-решений для эксплуатации, которые конкурируют друг с другом (сегмент ProTech), однако непосредственного эксплуатационные BIM-модели или цифровые двойники зданий пока почти не используются. По результатам недавно опубликованного опроса от банка ДОМ.РФ, только один девелопер — ГК «Основа», сообщил, что применяет BIM в эксплуатации. С чем связана такая статистика?

Начнем с того, что основными вариантами развития проектной информационной модели является строительная и исполнительная модели. Строительная модель предполагает адаптацию проекта под стройку с учетом плана производства работ и связанных с возведением объекта данных. Исполнительная модель отражает состояние проекта по итогам строительства со всеми отклонениями от исходной модели и корректировками, внесенными в процессе авторского надзора.

Логичным продолжением этих двух стадий является перенос информационной модели на этап эксплуатации, где она может стать универсальным источником данных, а заодно структурой и хранилищем для новой информации, необходимой для управления объектом недвижимости. Тем не менее, переход к использованию BIM-моделей на этапе эксплуатации идет крайне медленно, и тому есть ряд веских причин.

Первой – и самой важной – причиной стало то, что проектная, или любая другая информационная модель, являются статичным слепком данных о каком-то моменте жизненного цикла объекта недвижимости. Но в это же время эксплуатационная модель должна сохранять динамичность, отражая все изменения, происходящие со зданием или сооружением, и данные о состоянии его систем (информацию с датчиков, камер, счетчиков). Если получение потоковых данных можно автоматизировать, то такие обыденные вещи как ремонт, перепланировка или замена какого-либо инженерного оборудования требуют ручного внесения изменений в модель.

Для этого в свою очередь требуются люди со специфическими навыками, мощные компьютеры и BIM-софт, которого зачастую нет у служб эксплуатации. Таким образом, первая трудность связана с необходимостью вкладывать много сил в постоянную актуализацию модели. Кадры — сейчас один их самых острых вопросов, и именно обучение специалистов, в том числе и внутреннее, позволит продвинуться в области применения BIM в эксплуатации.

Вторая ключевая проблема — целесообразность использования в процессе эксплуатации такого сложного исходного материала как трехмерная информационная модель. Значительный процент данных совершенно не меняется, поэтому для пользователей нет принципиальной разницы, как они будут отображены —в таблице, на чертеже или в цифровом двойнике объекта.

Ну и третий важный аспект — отсутствие универсальных, «коробочных» решений для BIM-эксплуатации. Все существующие программные комплексы требуют индивидуального подхода и проработки под каждый объект, что существенно затрудняет применение технологии.

Какие же плюсы при этом может дать трехмерная модель, и где она будет реально полезна? Основной плюс— это возможность увидеть виртуальный аналог здания, рассмотреть в трехмерном пространстве сложные инженерные пересечения и увидеть скрытые элементы здания, доступ к которым без цифровой копии потребовал бы частичного демонтажа или просто лишних трудозатрат на хождение со стремянкой и открывание люков.

Наибольший спрос на описанные преимущества сейчас имеется в промышленности, где от качественной эксплуатации зависят огромные материальные ресурсы, а сложность систем настолько высока, что наличие трехмерного цифрового двойника полностью оправдывает себя. Помимо этого, информационные модели хорошо зарекомендовали себя в виртуальном обучении с помощью дополненной реальности и VR-очков, что особенно актуально на объектах со сложной инженерной составляющей.

В сфере обслуживания гражданских зданий с большинством задач пока справляются традиционные системы, построенные на сочетании получаемых данных и чертежей. В этой области примеров эксплуатационных моделей пока немного. В сегменте жилой недвижимости можно назвать дом премиум-класса ELEVEN, инвестором и застройщиком которого является холдинг «РСТИ» («РосСтройИнвест»). В данном проекте применяется модель, построенная на платформе dRofus. Кроме того, специалисты в России активно присматриваются к ставшему популярным в Европе решению для создания цифрового двойника от EcoDomus, хотя публично показанных кейсов с использованием продуктов этой компании пока нет.

Массовая популяризация технологии информационного моделирования должна постепенно снизить порог сложности ее применения на этапе эксплуатации. Со временем появятся и универсальные программные комплексы, и достаточное количество специалистов, что будет способствовать более широкому использованию BIM в процессе управления готовыми объектами капитального строительства.