В чем основная ошибка девелоперов при работе с общественными территориями жилых комплексов? В постановке задачи. Качественная инфраструктура ЖК (или, как мы сейчас говорим, новые частные пространства) – не просто облагороженная территория или красивый ландшафт. Это полноценная жилая среда для ежедневного использования жителями разных возрастов, спроектированная с учетом топографии места, размеров и особенностей квартала (наличие школы, кафе, спортивных площадок). Среда, не уступающая по всем параметрам лучшим городским паркам и, вместе с тем, наполненная функциями, востребованными в этом конкретном комплексе.

Вообще тренд на качественную среду в ЖК во многом заложил город с новым подходом в формировании общественных пространств. В крупных городах России и мира стандарты восприятия городской среды — представления о том, что должно быть в городе – уже довольно высоки, а ожидания – еще выше. Поэтому, приобретая недвижимость, человек рассчитывает на то, что жилая среда в его ЖК будет не хуже, чем городской парк. Опыт Wowhaus говорит ровно о том же: если 5 лет назад у нас было 80% городских проектов и 20 % — девелоперских, то сейчас это соотношение – 50% на 50%.

Раньше девелоперы считали, что есть важные вопросы – дом, фасады, квартирография; а есть нечто вокруг, что рассматривалось как дополнительная задача: лучше все-таки сделать благоустройство, чтоб уж сдать этот проект. Но постепенно все пришли к пониманию, что одним благоустройством не обойтись — семьям нужны садик и школа; своя территория нужна детям, пенсионерам, подросткам и молодым семьям. Важна комплексная застройка микрорайона, а благоустройство должно связывать все эти объекты инфраструктуры.

Создание целого жилого квартала «Сердце столицы» (Донстрой) заняло довольно много времени. Но чтобы покупатели I очереди не жили с видом на стройку, девелопер за свой счет заказал нам благоустройство городской набережной с учетом интересов как пользователей элитного ЖК, так и жителей всего района. Таким образом, у людей появилась возможность для пробежек, прогулок и отдыха, а у девелоперов – хороший маркетинговый инструмент. Шелепихинская набережная отвечает принятой городом концепции общего развития и в будущем станет частью системы благоустроенных пешеходных набережных Москва-реки.


Шелепихинская набережная

Экономика меняется на глазах. Удаленная работа влияет на рабочий график: люди не стали работать меньше, но они работают тогда, когда им удобно – часто дома либо рядом с домом. У них появляется больше свободного времени и возможности пребывания в своем частном пространстве на свежем воздухе. Территория ЖК становится полноценным жизненным пространством, где люди занимаются спортом, гуляют с детьми, общаются со всеми членами своей семьи. Поскольку жители и девелоперы ориентируются на опыт успешных городских парков, то при формировании среды ЖК мы также применяем принципы социокультурного программирования. На основе структуры заселения квартир и демографического состава жителей выделяются целевые аудитории. Их интересы учитываются при функциональном зонировании, а сами зоны располагаются так, чтобы разные возрастные группы не мешали друг другу.

Проектируя территорию ЖК «Царская Площадь» (MR Group), мы старались уравновесить плотную многоэтажную застройку, создать комфортное место для разных возрастных групп и сохранить дух места с историей (здесь находятся два ценных объекта — Царский павильон XV Всероссийской торгово-промышленной и художественной выставки 1882 года, а от Беговой улицы территорию закрывает стена Стадиона Юных пионеров 1934 года). Небольшую площадь пространства мы поделили на зоны, у каждой из которых есть свой сценарий использования: тихие пешеходные бульвары, камерные дворы-оазисы, более шумная городская площадь и небольшой парк со спортивными и детскими площадками. В проекте много нестандартных решений: необычный генплан внутренних дворов, разбитых на пятиугольники, индивидуальные детские площадки, уникальная шведская стенка, пристроенная к стене Стадиона Юных пионеров. В ее нишах расположены отреставрированные советские мозаики из фарфора и фаянса, площадью 18,5 м каждая, бывшие частью ансамбля стадиона.


Царская площадь . Фото Дмитрий Чистопрудов

Часто территория многоэтажного ЖК становится основным идентификатором места: небольшие квартиры и корпуса многоэтажных домов все-таки очень похожи между собой, и единственное, с чем человек может идентифицировать себя, это среда, которую удалось организовать внутри квартала или микрорайона. Таким образом, концепция благоустройства должна выявлять отличительные черты этой среды. Кроме того, новое частное пространство способствует появлению местных сообществ по интересам – это надо учитывать при проектировании, предусмотрев место для общения на свежем воздухе или в павильоне.

Например, уникальная концепция квартала Раменки (Донстрой) построена на «памяти места»: когда-то здесь были сады одноименного совхоза, теперь сад взят как основной принцип озеленения. На территории квартала появятся сиреневый и яблоневый сады, а во дворах — грушевый, яблоневый и вишневый. Для жителей квартала взаимодействие с садом станет не только интересным и экологичным времяпрепровождением, но и способом заводить и поддерживать добрососедские связи.

Новый жилой район Раменки — ЖК Огни, ЖК Река

Периодически покупатели квартир сталкиваются с проблемой несоответствия заявляемой картинки территории и ее реализации. Девелоперы показывают 3-4 модные визуализации, повторяющие проекты из журналов, и таким образом продают людям атмосферный образ, не подкрепленный проектом. Это надувательство.

В комплексном проекте должны быть учтены все важные моменты, о которых я рассказал выше, он должен не просто хорошо выглядеть визуально, но и быть рационален, то есть выполним. На основе такого подробного проекта создаются визуализации. И это не образ, который продает и заманивает людей, а подробная осмысленная концепция, в которой заложены решения, которые будут здесь воплощены. На основе подробной концепции, основанной на сценариях поведения и организации этого пространства, проводится рабочее проектирование либо с участием этих же архитекторов, либо под их контролем. Если девелопер понимает, что это важно и поддерживает архитекторов в их решениях, такой контроль может быть довольно действенным.

Строительство многоэтажных домов и благоустройство — это разные виды работ, для которых нужны особые навыки, поэтому для качественной реализации проекта авторский надзор необходим. Вообще, авторский надзор – единственная гарантия того, что концепция, которую совместно утвердили девелопер и архитектор, будет реализована должным образом и не будет уничтожена на стадии проекта. Как показывает практика, компромиссы и коррективы могут быть найдены на разных этапах работ – важно, чтобы все решения об изменении проекта принимались совместно с тем архитектором, который этот проект разрабатывал.

Можно ли сэкономить на благоустройстве территории? Сегодня крупный ЖК с непроработанной средой — это тоже самое, что недостроенный дом. Благоустройство изначально должно быть рациональным. На материалах нельзя экономить: продажи не происходят мгновенно, и инфраструктура должна дожить до продажи всех квартир. Нельзя экономить на освещении. Нельзя экономить на озеленении. Но совершенно необязательно заказывать какие-то растения-экзоты, можно взять местные растения из качественного питомника, которые у вас точно приживутся и помогут в будущем сэкономить на поливе. Компромиссы можно находить, но они должны быть спроектированные и запланированные, а не возникшие вдруг, по желанию строителей или из-за временных экономических трудностей девелопера.