Я хотела бы рассказать об одной из самых распространенных бизнес-моделей получения пассивного дохода — сдаче квартиры в аренду. Исследовав рынок недвижимости, перепробовав множество вариантов, я нашла самый оптимальный способ, как повысить доходность с одной квартиры.

На мой взгляд, сдавать квартиру "как есть" уже давно не комильфо. Увы, но так считают не все. Для владельца квартиры привычно и понятно сдать ее в длительную аренду и получать доход. Как правило, он не больше 5-7% годовых, на уровне или ниже депозитов.

Но гораздо интереснее ее поделить на студии и получать в 1,5-2 раза больше с аренды. Конечно, не каждая планировка подходит под такое деление и не каждый район. Но если задаться такой целью, то можно изначально выбирать квартиры с нужной планировкой, этажом и расположением. Более того, если взять ипотеку, то процент доходности можно существенно повысить, арендные платежи будут покрывать ипотечные, плюс, ещё останутся деньги и через 20-25 лет квартира полностью будет вашей.

Мои основные рекомендации:

1️. Под деление на студии подходят 1-2-3-4-комнатные квартиры с большой кухней. Соответственно, из 1к получаем 2 студии, из 2к — 3, из 3к — 4 и т.д.

2️. Если есть возможность выбирать, берите 1 этаж. На других этажах тоже можно сделать перепланировку, но сложнее, т.к. мокрые точки вы сможете расположить только в коридорах.

3️. Прежде чем купить квартиру, нужно обратиться в жилинспекцию по месту нахождения объекта на предмет узаконивания. По документам, у вас так и остаётся в собственности 1-комнатная квартира, а по факту — железная дверь, затем небольшой тамбур и две двери в каждую студию. Для удобства счётчики на воду и электричества можно сделать отдельные, для каждой студии.

4️. Не обращайте внимание при покупке на состояние квартиры. Вам всё равно в ней делать ремонт, зато вы сможете хорошо сбить цену. Главное — это размер коридора, в котором предстоит сделать второй санузел.

5️. Выбирайте такую квартиру за чертой крупного города, но вблизи к городам-спутникам. Обязательно должна быть хорошая транспортная доступность! В Москве или Петербурге, внутри города, не очень хорошее соотношение цены покупки к цене аренде. Даже за пределами города цены на аренду разнятся. В идеале найти районы, где цены на аренду однушка максимальны.

6️. Ещё до покупки квартиры нужно обязательно сделать тест. То есть, дать объявление по адресу квартиры, как будто вы сдаёте студию. Приложить фотографии. Желательно, не брать в интернете красивые 3д модели, а использовать фото реальной квартиры. Если звонков за сутки — 6-8 — это очень хорошо. Если бы у вас была готовая студия, то у вас бы ее сняли, переживать не стоит. А вот если звонков совсем мало — 1-2, и те, от риэлтеров, то дела плохи. Меняем или цену, или описание, или саму квартиру. Нужно обязательно добиться звонков, и только после этого покупать квартиру.

7️. Ремонт в 1-комнатной квартире должен идти максимум 1-1,5 месяца и обойтись, в среднем, в 10% от стоимости самой квартиры (с чистовой отделкой и мебелью). Речь об инвест-ремонте, с недорогими материалами и мебелью, можно даже б/у.

8️. Можно усовершенствовать эту модель и заработать ещё больше, если приложить дополнительные усилия, сдав эти студии в посуточную аренду. Для этого также сначала даём тестовые объявления, потому что не каждая студия подойдёт для такого вида аренды, продумываем, кто будет отвечать за уборку и заселение, покупаем комплекты белья, посуду и можно запускать в работу.

Практический опыт

В качестве примера приведу опыт одной из своих клиенток. У девушки была 1к квартира, которую она приобрела еще на стадии строительства около 3 лет назад. Территориально квартира находится в городе Химок. Квартира на 4 этаже, соответственно, у клиентки была только одна возможность поставить второй санузел – в коридоре, размеры и расположение которого позволяли это сделать.

Первую студию сделали из жилой комнаты и бывшего коридора. Вторая квартира — из бывшей кухни, санузла и лоджии. Перепланировку квартиры она узаконила в местной жилинспекции и на основании этого получила новое свидетельство БТИ. По документам квартира так и осталась 1комнатной, а по факту — железная дверь, небольшой тамбур и входы в 2 отдельные студии.

В среднем, 1к квартиру в Химках можно арендовать от 25 до 35 тыс руб. в зависимости от ремонта и площади. Эту студию мы решили сдавать по нижней планке однушек. После того как девушка повесила объявление на авито, на него откликнулось 10 человек уже за первые сутки. Тест пройден успешно!

На ремонт и деление на студии ушло 1,5 месяца. Материалы для ремонта закупали в Леруа и OBI. Мебель и технику — в Икее и на Авито. В каждой студии появились: раскладывающийся диван, кухонный гарнитур, стол, стулья, шкаф, бытовая техника — всё необходимое для жизни одного-двух человек.

На первый показ очередь на просмотр была 8 человек. Основная целевая аудитория — студенты, одиночки и семейные пары. Студии стали пользоваться бешеным спросом, и люди буквально “дрались” за квартиры.

В результате, мы стали сдавать обе студии, каждую за 25 тыс руб + счётчики. Сама хозяйка платила 2 тыс руб за коммуналку.

Расчеты

ДПГ (доход, полученный за год) – 48 000 * 12= 576 000/ЛК (личный капитал — стоимость квартиры с ремонтом) 5 000 000 = 11,5%

576 тыс рублей делим на рыночную стоимость квартиры, это примерно 5 млн рублей. В эту сумму входит покупка жилплощади и деньги, которые были вложены в ремонт обоих студий. Доход, полученный за год, делим на личный капитал, получаем 11,5 % годовых, что примерно в 2 раза больше, чем если бы мы сдавали 1к квартиру как есть.

Через полгода после начала сдачи квартиры в долгосрочную аренду один из жильцов съезжает. Поэтому было принято решение начать сдавать студию посуточно. К тому же, Химки находится недалеко от аэропорта Шереметьево, поэтому поток жильцов должен быть довольно большой.

2 700 * 2 = 5400 * 25 = 135 000

Студию можно сдавать за 2 700 руб. в сутки. В итоге, если сдавать 2 студии, получается 5 400 руб. Если студии будут сдаваться 25 дней, в месяц мы можем заработать порядка 135 тыс руб.

Теперь расходы.

20%  — букинговые комиссии (Airbnb, Booking и т.д.) У нас остается 108 тыс рублей.

135 000 — 20% = 108 000 рублей

Далее затраты на уборку, смену постельного белья и т.д.

Горничная стоит, примерно, 10 тыс рублей и около 7 тыс рублей — затраты на расходники (мыло, порошки, одноразовые зубные щетки, шампуни и тд).

108 000 – 10 000 руб. (горничная) – 7 000 руб (расходники)

В итоге, на руках остается 91 тыс руб.

Может показаться, что финальная сумма немного завышена. Однако, даже если квартира будет сдаваться не 25 дней в месяц, а чуть меньше, и стоить будет не 2700 рублей, а дешевле, все равно, минимальная сумма, которую ты в итоге получишь на руки — это порядка 70 тысяч рублей. Это практически на 30% больше дохода, чем если сдавать студии в долгосрочную аренду.

Мила Колоколова