Трансформация рынка жилой недвижимости началась еще в прошлом году, с приходом пандемии. Главное новшество — это переход на электронную систему регистрацию сделок. Пока цифровое оформление предлагают ведущие игроки рынка: Сбербанк через онлайн-сервис «Домклик», для приобретения квартир с использованием ипотечных кредитов,  и ВТБ – через электронную регистрацию сделок с готовым жильем. Но как только государство введет в обращение цифровой рубль, т.е. в ближайшей перспективе, за ними последуют и остальные российские банки. Почему – понятно, ведь новый механизм делает прозрачной любую сделку.

Введение цифрового рубля все ближе 

В том, что это произойдет, уже никто не сомневается. О необходимости введения дополнительной российской валюты неоднократно заявляла глава Центробанка Эльвира Набиуллина, она считает, что цифровая версия рубля удешевит платежи и повысит безопасность транзакций, более того, эта тема активно обсуждается в бизнес-среде. Другой вопрос, когда и каким образом будет внедряться этот проект, а также как цифровой рубль повлияет на новую систему расчетов между девелоперами и государством, т.е. на рынок недвижимости. Чиновники видят в новой нацвалюте систему контроля за расходами и налогообложением, ну, а мы, девелоперы, уверены, что цифровой рубль увеличит стоимость квадратного метра сперва в новостройках, а затем и на рынке вторичного жилья, причем во всех регионах России.

Тестирование цифрового рубля запланировано на следующий год. Уже сформирована первая пилотная группа, в которую вошли 12 банков, выразивших желание участвовать в этом проекта. Разработка прототипа платформы будет завершена уже в декабре, а сам эксперимент стартует в январе 2022 года. Новая форма денег будет доступна в виде электронного кода по технологии блокчейн, но при этом не будет являться криптовалютой. Таким образом, доступ к ней получат не только бизнес и государство, но и физические лица. Поэтому сегодня политика банков нацелена на привлечение сбережений населения через оформление ипотечных кредитов, а государство пока оставляет льготные ставки ипотечного кредитования.

Влияние на систему расчетов в недвижимости

Введение цифрового рубля и технологии блокчейн существенно изменят всю систему взаиморасчетов в цикле государство-бизнес-физлицо. В первую очередь снизится стоимость всех операций, что, безусловно, выгодно как для покупателей жилья, так и для самих застройщиков.  Кроме того, благодаря электронному коду появится возможность полностью контролировать всю цепочку движения средств — от начальной до финальной точки. Особенно это важно для проектов с государственным субсидированием, ведь система позволит отследить каждый бюджетный рубль.

Цифровой рубль также станет и самым быстрым платежным инструментом с мгновенной ликвидностью. Это механизм, который в полном объеме и в любой момент времени — 24 часа семь дней в неделю — позволяет перевести средства куда угодно. На мой взгляд, комиссия для девелоперов за оплату тех же стройматериалов не должна превышать 0,4–0,7% от стоимости, в зависимости от их категории. Сейчас это – 3-5%. Это, конечно, приятная экономия, но, к сожалению, она не приведет к удешевлению стоимости квадратного метра для конечного потребителя.

Как вырастут цены на недвижимость 

По данным Росстата  средний уровень цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации на протяжении 1998 — 2019 годов изменялся скачкообразно:

Финансово-экономические кризисы происходили в России в 1998, 2008 и 2014 годах. По своему характеру наступивший кризис 2020-2021 годов похож на кризис 1998 года. В пандемию бизнес не смог выполнять взятые на себя денежные обязательства в установленный срок, возникла неуплата долгов, которые в некоторых случаях привели к финансовой несостоятельности и банкротствам. То есть по факту произошел негласный дефолт.

Напомню, что кризис 1998 года, когда свои обязательства не смогло выполнить государство, увеличил стоимость квадратного метра в новостройках в 1999 году на 28%. В прошлом году цены выросли на 19%. Этому способствовали сразу несколько факторов: нестабильная экономическая ситуация и льготная ипотека «подогрели» спрос на строящееся жилье, а резкий рост цен на стройматериалы и услуги подрядчиков заставили девелоперов пересмотреть прайсы. Введение цифрового рубля снова изменит правила игры на рынке и станет еще одним фактором, который повлияет на цены.

Это закономерность экономических циклов: после падения идёт рост. Посмотрите, как растут акции основных игроков рынка в любой сфере — после снижения котировок происходит рост. Акции не могут постоянно дешеветь. Поэтому мы прогнозируем, что в следующем году цены на первичном рынке в России вырастут, как минимум, на 28%. Ну, а следом за новостройками подорожают квартиры и на вторичном рынке.