Пожалуй, никогда ранее мир вокруг нас не менялся столь стремительно как в этом марте. Уход иностранных компаний с российского рынка, резкое подорожание и стабилизация рубля на фоне ограничений операций с валютой, прекращение авиасообщения с большинством государств, появление термина «резиденты недружественных стран», рост цен на продукты питания и прочее,  – перечислять мартовские изменения можно долго. И, конечно, все это, так или иначе, отразилось на рынке недвижимости. 

Стоит отметить, что журналистам в это время было очень непросто работать, так как многие СМИ были вынуждены приостановить свою деятельность или закрыться, а большинство участников рынка недвижимости постарались максимально снизить активность, что сказалось на количестве и качестве комментариев и пресс-релизов. В новостной подборке от редакции журнала REPA мы вспомним о том, чем рынок недвижимости жил в этом марте.  

Что происходило на рынке жилья: от паники к надежде     

Месяц начался с публикаций о том, какие риски ожидают рынок недвижимости в сложившейся ситуации. О том, что резкий рост ставок по ипотеке, который последовал за ростом ключевой ставки ЦБ, фактически сделает недоступными жилищные кредиты по рыночным условиям, а объемы сделок вторичного рынка может сократиться до 70%, напомнил «Коммерсантъ». (Полностью вот тут можно почитать: Застройщики прощаются с кредитами – Газета Коммерсантъ № 35 (7236) от 01.03.2022 (kommersant.ru)

Подробный разбор последствий для рынка сделали и журналисты «РБК-Недвижимость» в тексте «Недоступная ипотека и заморозка строек: четыре главные угрозы для рынка жилья». Одним из главных рисков для рынка жилья участники рынка назвали фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика. Весь «разбор полетов» тут: https://realty.rbc.ru/news/621f54b49a79477c7d9e5541

Панические настроения действительно были сильны в начале месяца. В условиях стремительно меняющейся реальности Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предостерегла застройщиков от повышения цен на недвижимость, направив соответствующие письма после заявлений компаний о скором росте цен. (Подробнее:  ФАС предостерегла застройщиков от повышения цен на недвижимость — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru) А газета «Известия» написала о том, что многие девелоперы в срочном порядке пересмотрели свои планы на будущее и заморозили новые проекты. (Подробнее: Неподъемный кран: девелоперы замораживают новые проекты | Статьи | Известия (iz.ru)

Ценам на рынке вторичной недвижимости из-за падения спроса также предсказали падение: стоимость отдельных квартир может снизиться на 25–30%. (Подробности тут: Квартиры готовятся к падению – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

В середине месяца ситуация продолжала оставаться напряженной — некоторые девелоперы решили свернуть собственные программы субсидирования ипотеки для покупателей, другие — повысили ставки по таким кредитам. Поддерживать прежний уровень стоимости займов в 5–6% годовых после резкого роста в феврале ключевой ставки ЦБ стало невозможно. (Подробнее: Ипотека от застройщика подорожает – Газета Коммерсантъ № 43 (7244) от 15.03.2022 (kommersant.ru)

На этом фоне эксперты обратили внимание, что элитное жилье уже стало предметом антикризисных инвестиций, т.к. за счет таких сделок россияне старались сохранить рублевые активы. При этом в массовом сегменте, где основная доля квартир покупается с привлечением ипотеки, ситуация пока противоположная. Большинство собственников и застройщиков здесь заняли выжидательную позицию. (Подробности в газете «КоммерсантЪ» Метр рубль бережет – Газета Коммерсантъ № 41 (7242) от 11.03.2022 (kommersant.ru) и на РБК https://realty.rbc.ru/news/6241e28f9a79470f2f9ce759?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop)

Девелоперы все активнее просили помощи у правительства, хотя бы в части смягчения условий льготного кредитования (Подробнее: Девелоперы вступились за ипотеку – Газета Коммерсантъ № 48 (7249) от 22.03.2022 (kommersant.ru). И помощь пришла, как говорится, «не дожидаясь перитонита»: власти утвердили два пакета мер поддержки строительной отрасли, часть из которых застрагивают непосредственно дольщиков. Например, по заявлению покупателя эскроу-счет смогут продлевать на два года, также пообещали ввести временный запрет на включение новостроек в список проблемных. Как это скажется на покупателях новостроек — рассказали эксперты РБК: https://realty.rbc.ru/news/623972f29a7947b11e4fec57

Но уже сейчас понятно, что жесткий экономический кризис может привести к серьезным срывам сроков ввода части жилых новостроек. Как пишет «Коммерсантъ», число строящихся домов, сдача которых просрочена более чем на полгода, превышает 2 тыс. по стране. По закону девелоперы обязаны платить дольщикам компенсации. Однако правительство страны приняло постановление, освобождающее застройщиков от штрафов до конца года. Эксперты считают, что, по сути, это поддержка строительной отрасли за счет граждан. Дольщикам предлагают потерпеть – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

А уже в самом конце месяца появилась и надежда на относительно благополучное разрешение ситуации. Президент России Владимир Путин поручил с апреля изменить условия льготной ипотеки на новостройки, ставка по которой должна составить не более 12% годовых, а также сохранить текущие условия по трем льготным программам — семейной, дальневосточной и сельской ипотекам. Одновременно с этим вырастет предельный размер кредита — до 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн руб. для остальных регионов. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/624163e09a7947d020ebf14b. Как сейчас государство поддерживает строителей, можно посмотреть здесь: От ипотеки до «снипов-хрипов»: как государство помогает строителям. Видео :: Город :: РБК Недвижимость (rbc.ru)

Арендаторам снижают тариф: налетай – подешевело

Заметные изменения наблюдаются и на рынке аренды столицы, которая с конца февраля подешевела на 5%, спрос при этом упал на 17%, а предложение выросло на 31%. Подробнее об этом можно прочитать тут: Аренда жилья в Москве с конца февраля подешевела на 5% — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Эксперты считают, что рост объема экспозиции связан с выходом на рынок инвестиционных квартир, отказом многих собственников от продажи жилья на фоне экономической неопределенности, а также сезонный фактор. Вместе со снижением покупательной способности населения и неопределенности на рынке труда это уже приводит к небольшому снижению цен на съемные квартиры. Аналитики ждут, что тренд усилится и снимать квартиру в ближайшем будущем будет выгоднее, чем покупать. Подробнее: Арендаторам снижают тариф – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru) и Аренда расширяет границы – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Массовый отъезд иностранцев, произошедший из-за ухода зарубежных компаний из России, привел и к резкому росту предложения элитных квартир в аренду. За месяц оно выросло на 20%, и сейчас участники рынка ждут коррекции цен. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/623870c19a7947638d36d198

Коммерческая недвижимость: офисы пустеют, ТЦ просят поддержки

Зарубежные арендаторы также начали покидать офисы. Из-за миграции из России IT-компаний и международных коммерческих структур операторы коворкингов оказались у критической черты. На фоне оттока арендаторов за пару недель вакансия в объектах заметно выросла. Уже в ближайшей перспективе объем пустующих площадей увеличится и в классических офисах, уверены эксперты. Кругом такая пустота – Газета Коммерсантъ № 42 (7243) от 14.03.2022 (kommersant.ru)

При этом закрытие магазинов крупных международных торговых сетей пока не привело к существенному снижению покупательской активности и росту вакантности, но в перспективе московские торговые центры могут лишиться на этом фоне до 30% арендаторов. Для рынка стрит-ритейла эффект окажется менее выраженным — зарубежные сети здесь формируют менее 5% арендаторов. Несмотря на перспективы роста вакантности и сниженную активность оставшихся ритейлеров, массово предоставлять скидки собственники торговых помещений пока не готовы. Торговля теряет магазины – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru)

Тем временем, торговые центры уже осознают, что они в кризисе и просят поддержки государства.

Исход международных брендов, высокие ставки по кредитам и падение трафика угрожают торговым центрам. Почему игроки рынка говорят о возможной череде банкротств в отрасли, разбирался Forbes «Просто не выжить»: торговые центры в кризисе и просят поддержки государства | Forbes.ru

Стройматериалы: хороших новостей мало, но они есть  

Несмотря на то, что застройщики массово жалуются на рост цен на стройматериалы, которые, по разным данным, подорожали на 20-40%, хочется надеяться, что со временем ситуация стабилизируется. Во всяком случае, глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил о снижении цен на них. По словам чиновника, в России дешевеют изделия из металла, а также другие виды стройматериалов. По его словам, в среднем цены стали ниже примерно на 9%. Глава Минстроя заявил о снижении цен на стройматериалы в России — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru)

В начале марта правительство временно ограничило вывоз из России некоторых видов лесоматериалов и изделий из дерева, из которых производят бумагу и фанеру. Запрет коснулся государств, вошедших в перечень недружественных, включая США и страны Европейского союза.
Как ограничения, связанные с экспортом древесины в ЕС и США, и приостановка сертификатов FSC скажутся на ценах на пиломатериалы на внутреннем рынке — рассказывает РБК: https://realty.rbc.ru/news/623ad1cd9a79472d1fcf4fc0 Спойлер: с одной стороны, продукция на внутреннем рынке станет более доступной, а с другой запреты могут привести к значительному падению производства. В таком случае себестоимость может вырасти, что отразится на конечных ценах.

Сделки с резидентами недружественных стран: сперва запретили, потом одумались

Ограничения в отношении резидентов «недружественных стран», введенные в начале марта, привели к тому, что банки приостановили проектное финансирование в сфере недвижимости до предоставления доказательств, что конечными бенефициарами компаний являются российские резиденты, сообщали участники рынка. По этой же причине Росреестр приостановил и регистрацию договоров долевого участия.

Так что решение пришлось пересмотреть, и итоге сделки с недвижимостью нерезидентам из «недружественных стран» все разрешили. Подробнее об этом можно прочить здесь В России разрешили сделки с недвижимостью нерезидентам из «недружественных стран» — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru)  и здесь Интерфакс-Недвижимость / Россия отменила ограничения на сделки с недвижимостью нерезидентов из «недружественных стран» (interfax.ru)

В том, кому придется получать разрешение на сделки с недвижимостью, разбирался Forbes.

Участники сделок с недвижимостью жаловались, что договоры не принимают на регистрацию, если в них нет пункта об отсутствии у сторон сделки второго гражданства. Росреестр объяснил, что не имеет отношения к данному требованию, а участники рынка назвали его следствием «перегибов на местах». Для регистрации сделок нужно российское гражданство, как поступать тем, у кого его нет, пока непонятно. Подробнее: ВНЖ преткновения: кому придется получать разрешение на сделки с недвижимостью | Forbes.ru

Запасные аэродромы за границей: успеть заскочить в последний вагон

Как показывают публикации в СМИ, в марте наши соотечественники не только в панике скупали зарубежную недвижимость, но и не менее активно избавлялись от активов, ставших токсичными.  

Например, Financial Times (FT) пишет, что граждане РФ обращаются к брокерам по поводу продажи многомиллионной недвижимости на Манхэттене. Таким образом обладатели недвижимости в Нью-Йорке из России пытались ликвидировать активы до попадания под американские санкции. Подробнее тут: FT сообщила о попытках россиян продать жилье на Манхэттене из-за опасений санкций — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru). А россияне, которым в Черногории принадлежит около 19 тыс. объектов недвижимости, опасаясь санкций ЕС, начали переоформлять купленную ранее собственность. Подробнее об этом можно прочитать тут: Россияне начали срочно переоформлять недвижимость, купленную в Черногории — ПРАЙМ, 27.03.2022 (1prime.ru)

От активов избавляются не только владельцы недвижимости, Европу покидают и российские девелоперы. Так, группа «Основа» заявила о выходе из проектов апарт-комплексов в Чехии, Германии и Испании. Так же могут поступить MR Group и Wainbridge, работающие в ЕС, полагают участники рынка. Застройщики пытаются избавиться от европейских проектов не только из-за геополитического напряжения, но и из-за снижения их доходности, считают эксперты. Подробнее: Строители разошлись по домам – Газета Коммерсантъ № 52 (7253) от 28.03.2022 (kommersant.ru)

Одновременно резко вырос спрос на недвижимость в Дубае. Покупателей привлекает мягкое налоговое законодательство, возможность получить вид на жительство и сравнительная простота сделок. Для покупки активов в Европе россиянам теперь приходится идти на хитрости — открывать рублевые счета в зарубежных банках, вывозить наличные, конвертировать средства через криптовалюты. Подробности: Объединенные Арабские Эмиграты – Газета Коммерсантъ № 46 (7247) от 18.03.2022 (kommersant.ru)

Спецоперация на Украине, девальвация рубля и нестабильная политическая ситуация подтолкнули многих россиян к переезду в другие страны. Однако остается не так много мест, куда можно улететь из нашей страны и приобрести квартиры и дома. Эксперты рассказали РБК, в каких странах и за сколько российские граждане сейчас могут купить жилую недвижимость:  https://realty.rbc.ru/news/6239caaf9a7947ddd8d35169?from=newsfeed 

И немного о космосе…

Пока происходило все вышеизложенное, Илон Маск, который остается самым богатым человеком в мире, продал все семь принадлежавших ему домов в штате Калифорния. Как сообщает The Times, господин Маск выручил от продажи $128 млн, получив прибыль около $25 млн. Таким образом, он выполнил данное в мае 2020 года обещание «не быть домовладельцем», а все свои силы сконцентрировать на реализации миссии по отправке человека на Марс. Подробнее вот тут: Илон Маск продал все принадлежавшие ему дома — Новости – Потребительский рынок – Коммерсантъ (kommersant.ru)

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.