2023-03-17 12.57.48

Первая половина месяца на рынке недвижимости прошла достаточно спокойно, а новостная повестка не отличалась особым разнообразием. СМИ рассказывали о том, как ЦБ продолжает борьбу с дешевой ипотекой от застройщиков, а те, в свою очередь, пытаются найти новые схемы, чтобы сохранить продажи. Жилье продолжает дешеветь, сроки экспозиции – увеличиваться, а инвесторы уже готовы на флиппинг.

На рынке коммерческой недвижимости особого позитива тоже не наблюдается, объекты меняют владельцев, а портфели банков-кредиторов, похоже, скоро пополнятся новыми непрофильными активами. А тем, кто решил разложить «яйца по разным корзинам», т.е. имеет недвижимость и за границей, возможно, придется делать непростой выбор, дабы избежать двойного налогообложения.

Ипотека: запрет на «околонулевую», новые схемы от застройщиков и маткапитал для отцов

ЦБ продолжает борьбу с дешевой ипотекой от застройщиков: Набиуллина допустила возможность полного запрета такого продукта. В случае необходимости глава ЦБ готова инициировать изменения в законодательстве и оставить только стандартные механизмы ипотечного кредитования.

Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/64008c619a79475d7b209c35

В том, почему и как ЦБ борется с дешевой ипотекой, разбирались журналисты газеты «КоммерсантЪ». Проблема в том, что по ним жилье продается существенно дороже рыночной стоимости: регулятор опасается роста закредитованности и массовых дефолтов заемщиков. Однако девелоперы продолжают запускать все механизмы финансирования продаж по тому же принципу, оставаясь в рамках правового поля. Подробнее об этом здесь: Некруглый ноль – Газета

Коммерсантъ № 37 (7482) от 03.03.2023 (kommersant.ru), а также в интервью зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николая Николаева – «Это похоже на финансовую пирамиду» – Газета Коммерсантъ № 37 (7482) от 03.03.2023 (kommersant.ru).

Более подробно о том, какие акции в свете завершения «нулевой» ипотеки теперь предлагают застройщики, можно прочитать вот здесь: https://realty.rbc.ru/news/640b23009a794795e6d8d0b5 Спойлер: частично их может заменить программа по отсрочке первоначального взноса на определенный срок, беспроцентная ипотека, которая появилась осенью прошлого года, и траншевая ипотека, по которой банк выдает заемщику деньги в несколько этапов. Ну, и несколько других, более рискованных, которые тоже вряд ли порадуют ЦБ.

Но есть и хорошие новости. Например, Дума одобрила законопроект о расширении программы маткапитала для отцов. Поддержку окажут мужчинам, чьи дети были рождены суррогатными матерями. Субсидию дадут при двух условиях: отец должен вступить в брак, а его жена — усыновить ребенка. Детали вот тут: https://realty.rbc.ru/news/6411df839a7947228f70db72

Жилье: вторичка и новостройки дешевеют, а частные инвесторы зарабатывают на флиппинге

За год в Москве стало больше жилья дешевле ₽10 млн: если в феврале 2022 года на продажу в новостройках по такой цене было представлено 9,8 тыс. квартир, то в этом феврале — 16,8 тыс. лотов. Похожая ситуация наблюдается и на вторичном рынке. Почему это происходит – читайте здесь: https://realty.rbc.ru/news/63fdf6c09a7947f526ae0e2d. Любопытно, что квартиры от владельцев предлагаются по более высокой цене, чем от агентов, поскольку собственники не могут адекватно оценить свою недвижимость. Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/640703d99a7947cf549f9b3b

Сокращение продаж в московских новостройках в начале этого года более чем на треть заставляет застройщиков снижать цены на заметную часть строящихся площадей. Сейчас в столице со скидками продаются 18–23 тыс. квартир и апартаментов, или 36–45% от всех объектов на первичном рынке. Год назад доля была гораздо ниже. Средний размер дисконтов от девелоперов составляет 10%. Предпосылок на восстановления спроса нет, отмечают эксперты, поэтому доля и уровень дисконтов могут увеличиться. Подробнее об этом вот тут: С новостроек скидывают процент – Газета Коммерсантъ № 36 (7481) от 02.03.2023 (kommersant.ru)

В ситуации, когда все дешевеет, инвесторы продолжают искать интересные предложения. О том, какие локации в столице эксперты считают перспективными в текущем году, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/6401f5779a7947e2890ce53d. Спойлер — это районы рядом с открывшимися станциями БКЛ, там, где готовятся к открытию станции метро и районы реновации с самым сильным приростом при переезде.

О том, как и сколько можно заработать флиппинге и квартирах под реновацию, стоит ли вкладываться во вторичное жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль, читаем тут: https://realty.rbc.ru/news/640924979a794761e3c5eadc

Помощь государства: земли для девелоперов, изъятие бесхозной недвижимости и доходные

дома

Как пишет газета «КоммерсантЪ», мэрия начала освобождать территории для девелоперов. Запущенные в Москве проекты комплексного развития территорий привели к росту числа судебных дел, инициированных мэрией для изъятия в бывших промзонах бесхозяйных объектов.

Сейчас рассматривается более 400 таких заявлений. На некоторые оспариваемые властями объекты их собственники вовремя не перерегистрировали права собственности, однако юристы считают, что оспорить решение властей все же можно. Подробности тут: В промзонах сносят собственников – Газета Коммерсантъ № 36 (7481) от 02.03.2023 (kommersant.ru)

К слову, следить за состоянием своего имущества теперь будет нужно особенно тщательно, т.к. в России заработал новый закон об изъятии недвижимости. О том, кого это коснется, можно прочитать здесь: https://realty.rbc.ru/news/640063469a79474554c90e2c Спойлер: практически всех, т.к. забрать дом или квартиру могут за бесхозяйственное содержание или использование не по назначению, а также, если оно нарушает интересы соседей. Кстати, коррупционерам – приготовиться, в ГД внесли законопроект о продаже с торгов жилья: https://realty.rbc.ru/news/640b3c909a7947a2a9bd68a6

Тем временем Минстрой сообщил о подготовке к строительству деревянных девятиэтажек. Сейчас в России ведется строительство четырехэтажных деревянных домов, а в будущем из дерева могут начать строить и девятиэтажные дома, необходимая документация уже подготовлена, рассказал министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин. Подробнее об этом на РБК: https://realty.rbc.ru/news/640aefcd9a79477d9a249207

Во время послания Федеральному собранию 21 февраля президент Владимир Путин поручил начать строительство арендных домов для сотрудников оборонных предприятий. Арендное жилье пока остается несбыточной мечтой российского рынка — о возможности его строительства регулярно вспоминают, но реализованных проектов до сих пор единицы. Почему девелоперы не хотят строить доходные дома разбирался Forbes вот тут: Серая зона: почему в России не строят арендное жилье | Forbes.ru

Коммерческая: пертурбации, непрофильные активы и склады индивидуального хранения

Кризис вызывал пересмотр планов многих компаний. Например, масштабный проект «РЖД Сити» на месте Рижского грузового двора на северо-востоке Москвы, где планировалось разместить штаб-квартиру холдинга, похоже, забуксовал. Теперь компания подыскивает другие варианты размещения своих сотрудников. По данным “Ъ”, ОАО РЖД рассматривает возможность занять более 200 тыс. кв. м в одной из строящихся башен Moscow Towers в «Москва-Сити». Ежегодные платежи на аренду там превысят 7 млрд руб. Подробности тут: ОАО РЖД арендует вертикаль – Газета Коммерсантъ № 39 (7484) от 07.03.2023 (kommersant.ru)

В сегменте складов наблюдается смена собственников, т.к. крупные иностранные владельцы коммерческой недвижимости продолжают покидать российский рынок. Так, управляющая складскими комплексами в Европе Logicor продала комплекс «Вэйлкорп» в Санкт-Петербурге м компании Central Properties. Актив интересен наличием крупных арендаторов, но может требовать вложений в модернизацию. Подробнее об этом тут: У иностранцев в России не складывается – Газета Коммерсантъ № 42 (7487) от 14.03.2023 (kommersant.ru)

Несмотря на кризис на рынке коммерческой недвижимости, управляющие паевыми фондами компании продолжают искать объекты для инвестиций. Так, УК «Современные фонды недвижимости», ранее входившая в группу «Сбера», может выкупить за 6 млрд руб. складской комплекс в логопарке «PNK Park Медведково» на севере Москвы. Но объект заполнен арендаторами не полностью, что, по мнению экспертов, не позволит рассчитывать на оптимальный уровень доходности вложений. Детали здесь: Фонды пополняются складами – Газета Коммерсантъ № 41 (7486) от 13.03.2023 (kommersant.ru)

Когда во время пандемии резко упали доходы от аренды коммерческой недвижимости, часть владельцев торговых центров и офисов не смогла расплатиться по кредитам, и объекты достались банкам, а 2022 ситуацию только ухудшил. В интервью Forbes начальник управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка, крупнейшего кредитора рантье, Евгений Акимов рассказал, что происходит с недвижимостью несостоятельных должников, много ли объектов досталось банку и что он с ними делает. Прочитать интервью вот тут: Евгений Акимов — Forbes: «Ни один банк не должен управлять недвижимостью» | Forbes.ru

А вот склады индивидуального хранения (self storage) теперь жмутся к жилью. Темпы роста этого сегмента замедляются после бума, продиктованного ротацией бизнеса из-за пандемии и отъездом за рубеж россиян. В этом году ожидается открытие 10–15 тыс. кв. м новых проектов, что в два-три раза меньше, чем годом ранее. Эксперты ждут, что такие склады будут перемещаться из промзон в жилые микрорайоны, что приведет к росту стоимости аренды, которая за последний год уже подорожала на 23%. Подробнее об этом здесь: Ячейка для общества – Газета Коммерсантъ № 41 (7486) от 11.03.2023 (kommersant.ru)

«Запасной аэродром»: куда вложить деньги от столичной «однушки» и риск двойных налогов

О том, что можно купить в Турции, ОАЭ и Таиланде по цене однушки в Москве, пишет «РБК- Недвижимость». Сейчас средняя стоимость однушки в новостройках столицы превышает 16 млн рублей (€200 тыс., или $212 тыс.). В Турции за такую цену можно приобрести квартиру с несколькими спальнями недалеко от моря, а в Дубае — однокомнатную квартиру, рассказывают эксперты тут: https://realty.rbc.ru/news/640796229a79470798c74b69

Кстати, наши соотечественники с начала 2023 года стали лидерами среди иностранных покупателей недвижимости Кипра, обогнав по числу сделок британцев и израильтян (детали вот тут: https://realty.rbc.ru/news/640f2fd19a7947233ab7a603 ). Но не факт, что они не поторопились, ибо последние новости могут заставить россиян пересмотреть приоритеты, и еще более тщательно выбирать страны для релокации и «запасные аэродромы».

В ответ на внесение России в налоговый черный список Евросоюза Минфин и МИД предложили приостановить действие соглашений об избежании двойного налогообложения (СИДН) с недружественными странами. Всего речь может идти о 40 соглашениях, включая СИДН с Кипром, Люксембургом, США и Швейцарией. О том, чем это грозит юридическим и физическим лицам, можно прочитать вот здесь: Налоговая неизбежность – Газета Коммерсантъ № 44 (7489) от 16.03.2023 kommersant.ru) Спойлер: под двойное налогообложение попадут и граждане, сдающие зарубежную недвижимость, хотя в полной мере последствия для физлиц пока неясны.

А журнал REPА продолжит наблюдать за новостной повесткой.