Подведение итогов – чертовски интересное занятие, оно позволяет немного по-другому взглянуть на то, чем занимался весь год, изо дня в день, и зачастую переоценить и собственные успехи, и то, что еще совсем недавно вызывало разочарование. Именно поэтому Ассоциация REPA решила выяснить у своих партнеров, что же они считают рекордами уходящего года, а что – его «провалами», ведь именно с этим «багажом» рынок недвижимости уже через неделю плавно переместится в новый 2022 год.

Событие-2021: фактическое завершение льготной ипотеки

Главным событием и своеобразным рекордом уходящего года, по мнению всех опрошенных партнеров Ассоциации REPA, безусловно, стало фактическое завершение льготной ипотеки. 1 июля 2021 участники рынка недвижимости ожидали с замиранием сердца, ведь по всем прогнозам после этого спрос резко должен был снизиться. Но драмы не произошло. «Это повлекло за собой переформатирование первичного рынка и изменение вектора покупательского интереса, а продажи в III квартале 2021 года оказались выше планируемых и к ноябрю 2021 года рынок в целом восстановился», — говорит Наталья Сазонова, директор по развитию компании Метриум (участник партнерской сети CBRE).

По мнению Петра Кирилловского, директора департамента развития продукта ГК ФСК, изменение условий по льготной ипотеке, что для московского рынка можно приравнять к фактической ее отмене, подстегнуло банки и застройщиков разрабатывать совместные программы по субсидированию ипотечной ставки, и это дало возможность поддерживать спрос на недвижимость и нивелировать рост цен. «В частности, ГК «Инград» активно предлагает своим клиентам новые ипотечные программы, а в 2021 году было разработано около 10 подобных новых инструментов», — добавил Михаил Бузулуцкий, вице-президент ГК «Инград», коммерческий директор.

«Все боялись и в плохом смысле ждали завершение льготной ипотеки. Это повлияло и продолжает влиять на рынок недвижимости. Вся вторая половина года была связана с этим событием», — уверена Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век». По ее словам, все, кто были «в трендах» смогли устоять и завершение льготной ипотеки не сильно повлияло на продажи.

«Вопреки прогнозам многих экспертов, завершение льготной ипотеки не обрушило, а лишь скорректировало спрос, что позволило рынку, пережившему покупательский бум, начать восстановление», — отметила Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. По ее словам, еще одним фактором, повлиявшим на отрасль, стало повышение себестоимости строительства. Увеличение фонда оплаты труда, стоимости земельных участков и стройматериалов сказалось на ценах, которые в этом году побили очередной рекорд. Тем не менее, она считает, что на фоне растущей себестоимости, повышения уровня инфляции и ключевой ставки предпосылок к снижению стоимости квадратного в Москве пока не предвидится. 

С ней согласна и Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, которая отмечает, что факторов, которые могли бы способствовать снижению цен на недвижимость, не наблюдается. При этом событийный фон и расстановку сил на рынке недвижимости изменила именно совокупность сложившихся факторов, и рынок вынужден искать новые точки баланса спроса и предложения.

«В целом же благодаря государственной программе по поддержке строительной отрасли, девелоперы показали наилучшие результаты по объемам продаж и выручке в 2021 году», — напомнила Наталья Ермакова, коммерческий директор ЖК homecity (PPF Real Estate Russia). А Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой», отметил, что именно рекордно низкий максимум – ставку 0,01% за счет субсидирования ставки 6% на первый год, позволил компании перевыполнить планы продаж и завершить год с хорошими результатами.

Закон-2021: комплексное развитие территорий

В ответе на этот вопрос партнеры Ассоциации REPA тоже проявили единодушие, назвав закон о комплексном развитии территорий, который вступил в силу с 30 декабря 2020 года, одним из ключевых событий уходящего года. «Он закрепляет механизмы реализации масштабных проектов освоения и редевелопмента участков, а регионы сейчас активно разрабатывают свою нормативную базу и программы КРТ», — уточнила Наталья Сазонова.

Виктория Коваленко, руководитель PR-агентства Community Real Estate, добавила, что этот закон предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья, а также дает региональным властям возможность сноса неаварийных многоквартирных домов. «Вокруг практического применения этого закона ведется множество дискуссий на отраслевых конференциях и форумах, но его значимость для развития жилых территорий является определяющей», — считает Виктория Коваленко. Ну, а пока регионы только «примериваются» к этой программе, в столице девелоперы уже активно занимаются комплексным освоением территорий. В частности, ГК «Инград» реализует масштабный проект на Симоновской набережной, напомнил Михаил Бузулуцкий.

Из иных важных нормативных актов Наталья Сазонова отметила вступивший в силу закон о гаражной амнистии, который позволяет оформить документы на капитальные гаражи и земельные участки, на которых они расположены. «Кроме этого, был принят федеральный закон, содержащий нормы об упрощении регистрации строений, который убирает сложившуюся правовую неопределенность. Теперь недобросовестные девелоперы могут не ставить здание на кадастровый учет после его ввода в эксплуатацию, чтобы таким образом уйти от налогов», — добавила спикер.

Для региональных девелоперов оказалось важным распоряжение властей, позволяющее не получать заключение о соответствии для открытия продаж, это позволило значительно сократить срок вывода новых домов на рынок. «Если раньше для открытия продаж необходимо было разместить проектную декларацию в ЕИЖС и 30 дней ждать заключение от контролирующего органа, и, если он вынесет замечания, застройщик получал отказ и вынужден был заново размещать проектную декларацию и ждать заключение, то сейчас достаточно разместить проектную декларацию и можно открывать продажи», — отметил Искандер Юсупов. 

Сделка-2021: выход ЦИАН на IPO и площадки под застройку

Насчет того, какие сделки в 2021 году оказались самыми значимыми для рынка, у участников опроса единого мнения не сложилось. Среди важных событий в сфере корпоративных отношений Наталья Сазонова отметила выход ЦИАН на IPO (как на Московской, так и на Нью-Йоркской биржах). «Безусловно, это важный сигнал для отрасли, однако не стоит сбрасывать со счетов и возможные риски, связанные с данной компанией. Сейчас ее акции падают на фоне недавнего скандала с объявлениями, а также ее финансовых результатов», — уточнила спикер.   

Среди самых важных сделок с участками она выделила покупку Правительством Москвы участка корпорации «МиГ» на Ленинградском шоссе, т.к. комплексное освоение этой территории (около 57 га) позволит сформировать на севере столицы новый центр притяжения. Вторая важная сделка – приобретение ГК ПИК участка в 83 га у деревни Кувекино в ТиНАО.

«Это демонстрирует новый тренд – системные застройщики обращают внимание на перспективные площадки в т.н. «втором поясе» Новой Москвы. Тем более, там планируется возвести не только многоквартирные дома, но и объекты ИЖС», — говорит Наталья Сазонова. Кроме этого, она отметила участие AFI Development в преобразовании промзоны Алтуфьево на северо-востоке Москвы, что еще раз подчеркивает важность закона о КРТ.

Разочарование-2021: закон об апартаментах и сорвавшиеся сделки

Самым главным разочарованием года участники рынка считают нашумевший закон о статусе апартаментов, который так и не был принят в уходящем году, несмотря на неоднократные обещания властей. Рынок так устал от неопределенности, что большинству уже все равно, каким он будет, для них важны хоть какие-то «правила игры». «Статус таких объектов недвижимости все еще не определен, при этом с каждым годом таких проектов становится больше», — сокрушается Петр Кирилловский.

Впрочем, к самому законопроекту имеется немало вопросов. «Текущая версия распространяется только на многофункциональные здания (то есть те корпуса, где есть квартиры и апартаменты), а комплексы, состоящие исключительно из апартаментов, фактически не подпадают под действие документа», — замечает Наталья Сазонова. Печалит, что и в 2022 году этот вопрос, скорее всего, так и останется в «подвешенном» состоянии. «15 декабря появились новости, что Государственной Думе предстоит системная работа по вопросу. Соответственно, ожидать каких-либо изменений в ближайшей перспективе не приходится», — прогнозирует Виктория Коваленко.

Среди разочарований-2021 эксперты называют две важные сделки, которые так и не случились в уходящем году. «Это могла бы быть сделка по поглощению «Интеко», что однозначно бы привело к перераспределению позиций девелоперских компаний на рынке», — объяснил Петр Кирилловский. С ним согласны и другие участники опроса. «Разочарование года – «мыльная опера» с продажей «Интеко». Вероятно, эта история так и закончится ничем, что негативно скажется на репутации компании. Тем более, уже потеряна одна из площадок (Танковый проезд) и есть риск нарушения сроков ввода по одному из проектов – в ЖК «Садовые кварталы», — рассказала Наталья Сазонова. А Виктория Коваленко отметила несостоявшуюся сделку по слиянию компаний «ЦИАН» и «Авито», которая могла бы привести к ограничению конкуренции и изменению правил игры на рынке.

Проект-2021: у каждого – своя премьера

В том, какой проект стал самой важной премьерой на рынке недвижимости в уходящем году, у участников опроса единого мнения тоже не сложилось. Каждый отмечал значимость тех, в реализации которых он принимает непосредственное участие, что логично. Для компании Метриум такими проектами года стал ЖК премиум-класса «River Park Towers Кутузовский» и многофункциональный комплекс «Апартаменты в Кусково», особенностью которого стало самое  доступное на рынке Москвы предложения – апартаментов площадью 9 кв.м. по цене в 2,8-3 млн рублей.

Для Tekta Group таким проектом стал квартал бизнес-класса EVER, расположенный в Обручевском районе рядом с Воронцовским парком,  который компания вывела на рынок феврале 2021 года. А для ГК «Инград» –  ЖК комфорт-класса «Миловидное» в подмосковном поселке Развилка, где продажи стартовали в июле. Девелоперская компания «Унистрой» отмечает свой ЖК «Лето» и новую серию домов, объединенных под единым брендом инклюзивных проектов «Уникум» — «Уникум на Аделя Кутуя» и «Уникум на Новаторов» в Казани, а также проект в Уфе – «Уникум на Коммунистической».

А в ГК ФСК отметили не столько проекты, сколько новые решения, которые появились на рынке вместе с такими комплексами. «Это модульные решения, увеличивающие скорость строительства проектов, в этом году сразу несколько девелоперов озвучили такие планы. Мы были в их числе, представив новое поколение домов в ЖК «Первый Ленинградский», что в перспективе приведет к изменениям в индустриальном домостроении», — рассказал Петр Кирилловский. 

«В этом году был сдан наш долгоиграющий проект в Опалихе ЖК Миниполис «8 кленов». Успех огромный: спустя 5 месяцев цены на квартиры увеличились на 50%. Для нас это большая победа», — поделилась Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век».

По словам Дениса Крючкова, директора по развитию проектов «Главстрой», одним из важных для компании итогов 2021 стало подписание договора КРТ «Кунцево», где будет возведено 600 тыс. кв. м недвижимости, создано 1,5 тыс. рабочих мест, а также появится инфраструктура, которая повысит уровень всего района.

«Ни один из проектов нельзя отнести к какому-то «знаковому прорыву», но в тоже время, по совокупности премьер 2021 можно судить о явной сегрегации рынка. Сегмент «комфорт» сосредотачивается в руках одной компании-монополиста, а коммерческая застройка тяготеет к бизнес-классу, даже в проектах, изначально заявленных в сегменте «комфорт», в новых очередях концепция меняется в сторону повышения класса. При этом у градообразующих девелоперов происходит очевидная стандартизация — создание продуктовых концепций, которые легко тиражировать из проекта в проект», — отмечает  Ольга Барабанова.

На этом, пожалуй, мы и закончим подведение итогов. А о том, какие новые тренды, появившиеся или усилившиеся в уходящем году, окажут влияние на рынок недвижимости в 2022 – читайте в следующих выпусках журнала REPA.