Think global act local. «Думай глобально — действуй по обстоятельствам», — любил повторять знаменитый архитектор Эрик ван Эгераат, с которым мне посчастливилось много лет проработать. Как в воду глядел! Без такого подхода сейчас просто невозможно сохранить самообладание и бизнес.

Тенденций, с которыми столкнулись инвесторы, девелоперы и архитекторы-дизайнеры после года господства коронавируса – несколько, и мы рассмотрим их по очереди, для понимания общей картины происходящего.

Жилой ажиотаж

Начнем с жилья, где сложилась небывалая ситуация: страх перед «задеревенением» рубля спровоцировал ажиотажный спрос на рынке квартир и частных домов в конце 2020 года. Цены выросли на 20% в Москве, а в ближнем круге Подмосковья –  на  21%, покупатели сметали даже явный неликвид. Чтобы не продалась квартира, нужны были либо очень невменяемые хозяева или совсем уж непроходные документы.

С другой стороны, отсутствие полноценного выезда за рубеж обратило внимание и энергию платежеспособного населения «внутрь» и «вглубь», и ремонтироваться стали даже те, кто этого не мог и не хотел. И уж, тем более, начали те, кто планировал. Это обернулось не просто резко выросшим спросом на дизайнерско-строительные услуги, но и породило дефицит на них. И даже серьезный рост цен на качественные строительные материалы не только не остановил этот процесс, а подстегнул. «У вас есть строители?», — этот вопрос мне задавали почти также часто во второй половине 2020 года, как вопрос во время карантина: «У вас сдается гостевой дом?». Заказывать, а не откладывать покупку дверей/раздвижных перегородок/мебели/мраморных столешниц и проч. стали ради того, чтобы через полгода не заплатить за покупку еще дороже. И правильно сделали! Сейчас весна, и традиционно без всякого ныряния курса рубля весь строительный ассортимент вырос в цене.

Кроме того, до наших просторов из-за перекрытых коронавирусом границ не доехало немалое количество строителей, и для артелей всех мастей возросший спрос и явное уменьшение рабочих рук создало их возвышающую атмосферу очередей на бригады. Безусловно, на этом неплохо заработали те, кто успели воспользоваться ситуацией. И у кого эти «руки» были припасены.

Так что «коронный» год оказался весьма урожайным для всей цепочки вокруг жилья — от частных инвесторов, риелторов, дизайнеров и строителей, до серьезных застройщиков и строительных компаний, специализирующихся на отделке небольших объектов.

«Коммерция» в стрессе

А вот на рынке коммерческой недвижимости по итогам коронокризиса сложилась такая ситуация, что купить объект стало дешевле, чем подобный построить. За 2020 год девелопмент в сфере торговых центров, офисов и гостиниц тихо помер. Он остался жив только в складском сегменте, который получил развитие за счет интернет торговли. По инсайдерским данным, сейчас торговые центры, бизнес-центры и многие другие имущественные комплексы находятся на грани банкротства.

Однако сложившаяся ситуация породила еще одну любопытную вещь: сегодня сложно определить, сколько стоит тот или иной актив, ведь если чистый операционный доход равен или почти равен нулю, то это вовсе не означает, что владелец продаст его за ноль. Поясню для тех, кто, возможно, не знает, из чего складывается цена коммерческой недвижимости. Она определяется следующим образом: чистый операционный доход (доход в год без НДС минус расход в год без НДС) разделенный на капрейт — ставку капитализации, которая в Москве в жирный год составляет 9-10%.

Впрочем, у нынешних коммерческих объектов, оказавшихся без дохода, существует еще и кредитная нагрузка. Поэтому банк-кредитор, конечно же, не преминет воспользоваться ситуацией и заберет такой объект, с тем, чтобы реализовать его на торгах. У профессиональных охотников рынка такой объект называется «дистрессовый актив».

Ключевой фактор состоит в том, что проблема актива — это финансовая проблема его владельца в данный момент, а у самого объекта в долгосрочной перспективе проблем нет. То есть в голове или кармане хозяина — имеется дыра. Исход имеет два сценария: в первом случае объект забирает банк и он уходит по принципу голландского аукциона — на понижение. Иногда это уменьшение составляет более 30% от реальной стоимости. А иногда финальная цена отличается от реальной в разы. Во втором случае дистрессовый актив купит сытый инвестор, решив своими наличными наличествующую проблему бывшего владельца.

Бывают более красивые сценарии. Они связаны с продажей объекта после реконцепции.

Приведу свежий рыночный пример. Имеется актив –  производственный комплекс в Москве, где на площади в 10 га располагалось 110 тысяч кв. м производственных площадей в 2-3-х этажных зданиях. Площадка «Рябиновая 53» продается с торгов. Строить жилье на ней нельзя, так как рядом находится ТЭЦ. Компания приобретает лот с торгов за 1 млрд. Убирает производственное оборудование, что-то ценное продает, остальное сдает в металлолом. И теперь получившиеся помещения предлагаются в аренду под городской склад (так называемый «склад последней мили»). И полученное хозяйство готово к продаже за 2,5 млрд из расчета десятилетнего денежного потока. Красиво? Очень!

«Жирные» могут стать еще «жирнее»

Когда имеется свободных 10-20 млн рублей, можно поупражняться в том, чтобы покупать квартиры и сдавать их в наем. Сегодня это дает хотя и небольшую (4-6%), но все же бОльшую доходность, чем депозит (3-3,5%). Если имеется более 30 млн рублей, то их можно инвестировать в коммерческие помещения, что даст около 10% доходности. Порог входа в девелопмент жилья начинается с 300-500 млн руб. и дает 20-25%, но теперь это закрытый клуб, куда попасть почти невозможно, даже имея деньги, но это – совсем другая история. Тогда как интересные дистрессовые активы, состоящие из коммерческой недвижимости, доступны всем желающим, располагающим суммой от 100 млн рублей. Однако, конечно, прайс на самые «вкусные» варианты стартует от 500 млн рублей.

Дистресс — это доходность на вложенный капитал более 30%. Его добавленную стоимость можно придумать — увидеть потенциал — это может быть реконцепция, ремонт или перепродажа помещений в розницу. В любом случае сейчас это гораздо более интересный вариант инвестиций, чем строительство с нуля. А значит, на некоторое время проектирование и возведение коммерческих объектов сократится. Чего, конечно, мне, как человеку причастному, очень жаль. Потому что в коммерческом сегменте многим интереснее работать, чем в жилье. Больше средств для выразительности и креатива, можно реализовать самые смелые идеи. Но сейчас очевидно, что дизайнерам придется уходить в «переделки» или полностью погружаться в интерьерный дизайн.